Achat/revente ou investissement locatif : comment démarrer dans l’immobilier ?

Préférez-vous générer du capital rapidement et encaisser des plus-values conséquentes ou vous créer une rente sur le long terme et encaisser des revenus réguliers chaque mois ? Si le choix est plus compliqué que cela en réalité, ces deux types d’investissement que sont l’achat/revente et l’investissement locatif ont des caractéristiques bien spécifiques que nous allons passer en revue. 

Dans cet article, nous allons donc essayer de déterminer ensemble quelle est la stratégie d’investissement la plus adaptée pour débuter. Nous allons voir quelques avantages et inconvénients respectifs de l’investissement locatif et de l’achat/revente pour essayer d’établir une réponse adaptée et objective. Attention à ne pas prendre ces avis comme des réponses universelles puisque tout dépend également de votre situation propre et de vos objectifs. 

Comment éviter les pièges de la fiscalité ?

Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.

L’investissement locatif : c’est quoi ?

Premièrement, il faut savoir qu’il existe plusieurs types d’investissements locatifs. Il est possible de louer des appartements et des maisons en nu ou en meublé. Également, il est possible de faire de la colocation, de la location courte, moyenne ou longue durée. Sachant que certaines formes d’investissements sont plus assimilées à de l’entrepreneuriat qu’à du locatif. 

Par exemple, créer une société qui gère des locations en meublé de tourisme est une activité à part entière et donc assimilé à de l’entreprenariat. Être précis concernant les termes vous aidera à avoir les idées claires et à faire un choix judicieux. Dans ces situations, la location demande beaucoup de travail et il ne s’agit plus seulement de placer de l’argent et d’attendre. 

De façon schématique, investir dans le locatif consiste premièrement à déterminer le montant de votre apport et à aller voir les banques pour demander un prêt. À la suite de cela, vient l’achat du bien immobilier, les éventuels travaux de rénovation à effectuer et la mise en location. En prenant toujours en compte qu’il existe divers types d’investissement locatif. 

S’il existe plusieurs formules à ce niveau-là, il en est de même fiscalement. Pour faire simple, vous pourrez être imposés à l’IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) au titre des revenus fonciers. Si vous optez pour de la location en meublé, vous pourrez opter pour le statut LMNP et être soumis au régime micro-BIC ou au régime réel, selon votre situation. Enfin, dans d’autres circonstances, vous aurez aussi la possibilité de soumettre vos revenus à l’IS (impôt sur les sociétés). 

En investissement locatif, le but est d’investir sur le long terme et pour réussir à trouver un équilibre financier. C’est-à-dire avoir la capacité de s’auto-financer. Par exemple, lorsque tous les revenus issus des investissements couvrent au moins le montant du remboursement du prêt ainsi que les dépenses afférentes au bien immobilier en question, on parler d’auto-financement. Dégager un cashflow positif est donc la situation recommandée pour que l’investissement locatif soit viable. 

L’investissement locatif : avantages et inconvénients

Un premier avantage de l’investissement locatif est le fait de pouvoir bénéficier d’un effet de levier. Cela signifie pouvoir emprunter et investir rapidement et facilement, presque sans apport. L’enrichissement étant alors plus rapide que dans certains domaines, comme la bourse par exemple.

Si vous réalisez de bons investissements, vous pourrez aisément vous retrouver avec des biens « gratuits » après quelques années de pratique et, ainsi, générer des rentes à vie.  

De plus, vous pourrez générer des revenus « pseudo-passifs » qu’il sera possible de réinjecter pour créer un cercle vertueux et agrandir votre patrimoine. 

Un autre avantage consiste à pouvoir défiscaliser et réduire le montant de vos impôts, sous certaines conditions et en faisant les choses correctement. 

Cependant, investir dans le locatif, c’est aussi faire face à divers inconvénients.

Premièrement, vous devrez gérer des locataires, avec leurs bonnes et mauvaises surprises. Sachant que la législation française les protège de très près. 

Également, les crédits étant contractés en nom propre, ils sont liés à votre personne physique. Il existe donc la notion d’endettement personnel. Comme les revenus ne sont pas infinis, il y a un moment où vous ne pourrez plus emprunter. Contrairement à l’achat/revente, vous serez limités sur ce point. Même en réalisant des investissements rentables et corrects, il faudra attendre le remboursement total d’un prêt pour en souscrire un nouveau. 

Enfin, un des plus gros inconvénients de l’activité reste la fiscalité nébuleuse et changeante de l’investissement locatif. 

Comment faire financer mon projet ?

Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.

L’achat/revente en quelques mots

Si de nombreux articles à cet effet ont été publiés sur notre blog, nous allons tenter de définir ensemble en quoi consiste une activité d’achat/revente. 

De façon très claire, être marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers pour y ajouter de la valeur (division foncière, rénovation, etc) et à les revendre. Le but étant de réinjecter la marge effectuée après l’opération dans notre société afin de toujours pouvoir augmenter nos capacités financières et enchaîner les opérations rentables. 

S’il est possible de se lancer dans l’activité d’achat/revente en nom propre, il est fortement déconseillé de le faire puisqu’il s’agit d’une activité commerciale. La SAS ou la SARL étant les types de société les plus adaptées à cet effet. 

Après création de votre société ayant pour objet l’activité de marchand de biens, vous emprunterez au nom de la société et payerez de l’impôt sur les sociétés sur les marges effectuées. Ainsi, vous aurez la possibilité de vous verser des salaires ou des dividendes, selon vos préférences. La solution la plus judicieuse étant de laisser cet argent et de le placer dans l’exercice fiscal suivant.

L’achat/revente : avantages et inconvénients 

Le premier avantage notable de l’activité d’achat/revente est le fait de générer des marges parfois très conséquentes en quelques mois, et non en 10 ans ou plus. 

Au niveau de l’endettement, étant donné que les prêts sont contractés par la société, les plafonds sont bien plus hauts que pour l’investissement locatif. Tant que vous avez du capital et des opérations rentables à présenter à la banque, il vous sera possible d’emprunter. 

De plus, il n’y aucun locataire à gérer puisque le bien immobilier est destiné à la revente. Si l’acheteur ne se voit pas accordé son prêt ou qu’un problème de ce type survient, vous ne serez pas bloqués avec un investissement à rembourser de votre proche, mais vous perdrez seulement du temps sur votre vente. 

Également, être marchand de biens c’est acquérir une indépendance assez rapide et une grande autonomie dans ses actions. En effet, vous êtes votre propre patron. 

Cependant, il existe des inconvénients qui ne sont pas négligeables. 

Malgré tout, l’activité de marchand de biens reste une activité comportant des risques fiscaux, techniques et engageant une forte responsabilité professionnelle et juridique. 

Contrairement à l’investissement locatif, l’achat/revente demande plus de connaissances techniques. Au regard de l’ampleur des travaux souvent effectués, comme le gros-œuvre ou encore le terrassement, il ne faut pas passer à côté de certaines subtilités. 

Par exemple, il est essentiel d’avoir des connaissances en urbanisme, en commerce, en travaux ou encore en fiscalité. Même si, comme vous le constaterez dans nos articles plus poussés à ce sujet, être marchand de biens c’est aussi déléguer et ne pas avoir à tout maîtriser comme un professionnel.   

Comment gagner facilement 60 000€ ?

À travers une opération de rénovation que n’importe qui peut réaliser, avec la bonne méthode.

Investissement locatif et achat/revente : pour quelle stratégie opter ?

Si tout dépend de vos objectifs de vie et de ce que vous aimez faire, la meilleure stratégie est d’allier les deux types d’investissement immobilier. 

En fonction de vos objectifs, demandez-vous toujours quelle est la quantité de ressources personnelles que vous êtes capable d’investir dans votre projet. Qu’il s’agisse de votre temps, de votre énergie ou encore de votre argent. 

Si vous n’aimez pas le risque et que vous n’avez pas le temps, vous opterez sûrement pour l’investissement locatif, ce qui vous permettra de mettre un pied devant l’autre et d’accumuler sûrement du patrimoine. 

Cependant, si vous ne souhaitez pas gérer des locataires, que vous avez une stratégie de croissance rapide et que vous voulez avancer vite économiquement, vous réaliserez sûrement une opération d’achat/revente.  

Tout étant, encore une fois, à déterminer selon vos objectifs personnels. 

La solution la plus judicieuse et fructueuse reste d’allier les deux stratégies. 

Après avoir effectué deux ou trois opérations d’achat/revente, il est possible de créer une société mère et donc de faire une holding. Ensuite, vous créerez des sociétés filles qui auront pour objectif l’investissement locatif. De telle sorte que vous puissiez réinjecter les fonds de votre société mère dans les sociétés filles et vous auto-financer. 

Enfin, vous pouvez également exploiter un bien en location pendant quelques temps et décider de le revendre par la suite. Ainsi, vous n’aurez plus besoin de vous demander s’il est préférable de choisir l’achat-revente ou l’investissement locatif. 

De cette façon, vous vous créerez un flux de revenus et générerez du capital important.

OBTENEZ VOTRE FORMATION GRATUITE

La fiscalité du marchand de biens

Les base de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.

Comment gagner facilement 60 000€

À travers une opération de rénovation que n’importe qui peut réaliser, avec la bonne méthode.

Le financement

Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.

HOTAB Florian
HOTAB Florian
2021-06-15
Excellente formation, le contenu est de qualité et surtout l'équipe est disponible à tout instant.
Elie CANIVENC
Elie CANIVENC
2021-06-06
au top !
KART INDOOR CHRONO
KART INDOOR CHRONO
2021-06-03
Formation très complète et c'est top de pouvoir la suivre quand on le souhaite en visionnant les vidéos
Patrick Aumiaux
Patrick Aumiaux
2021-05-26
La formation MDB EXPERT assurée par Yoni est d'une grande qualité et très bien structurée. Les nombreuses vidéos en ligne sont très bien faites et permettent un très bon apprentissage en mode elearning. Une formation complète basée sur l'expériene du terrain. Merci Yoni. Bravo à toute l'équipe.
Daniel Yaramis
Daniel Yaramis
2021-05-18
Franck Barthelemy
Franck Barthelemy
2021-05-17
Une formation de très grande qualité. Très complète, qui va à l'essentiel et qui permet aux personnes novices de comprendre aisément le métier de MdB. C'est la première fois que je rencontre une formation sur internet de ce niveau. Je la recommande vivement. Encore merci Yoni pour tout ce travaille.
Xavier Frabo
Xavier Frabo
2021-05-12
Formation résidentielle faite début Mai 2021. Contenu top, vraiment pro et qui structure très bien l'activité de Marchand De Bien. Yoni maitrise vraiment bien son sujet et présente les choses avec beaucoup de pédagogie et clarté.
Elodie MILLIOT
Elodie MILLIOT
2021-05-11
Bjr, formation super intéressante, passionnante et claire dans les explications, je la trouve complète. De plus, financée par le CPF, un vrai plus. Beaucoup de sujet, de technique abordé et des conseils donnés. Je recommande vivement pour ceux ou celles qui veulent se lancer!! Merci pour cette formation très instructive.
Enzo RIVET
Enzo RIVET
2021-05-05
Une formation complète et d'une qualité rare. L'agencement des modules est le plus optimisé possible. Yoni fait preuve d'un grand professionnalisme. Merci beaucoup pour cette formation
cedric hervet
cedric hervet
2021-05-01
Super formation, très enrichissante. je recommande à toutes personnes qui souhaitent se lancer dans l'activité de marchand de biens