Comment diviser un terrain ?

Diviser une propriété en un ou plusieurs terrains pour en vendre une partie peut s’avérer très rentable, notamment dans les communes où les terrains constructibles se font rares. Les contraintes légales étant assouplies depuis quelques années, cela simplifie la procédure pour de nombreux marchands de biens. La loi Alur du 24 mars 2014 a levé certaines contraintes qui affectaient la division parcellaire en supprimant le coefficient doccupation des sols qui limitait grandement la surface de plancher pouvant être construite. Grâce à cette loi, il n’y a également plus de superficie minimale définie pour construire un terrain. Autant dire que les contraintes sont levées petit à petit.

Toutefois, la division dun terrain possède toujours des contraintes (urbanisme, droit privé, fiscalité, etc) et nécessite toujours un formalisme rigoureux. Voyons ensemble quelles sont les étapes précises de la division d’un terrain et comment faire pour que le projet soit réalisé avec précautions.

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Division de terrain : définition

Une division de terrain consiste à le découper en parcelles. La division est généralement réalisée quand un propriétaire, ou un marchand de biens, souhaite revendre la totalité ou une partie du terrain au meilleur prix.

C’est une opération comme une autre qui permet souvent de dégager des plus-values importantes dans le domaine de l’achat/revente.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

  • le terrain initial ne se vend pas car son prix est trop élevé. Dans ce cas, il est intéressant de le diviser en plusieurs lots et de les revendre individuellement à des prix moindres.
  • le propriétaire n’utilise qu’une partie du terrain et ne peut pas entretenir le reste car la superficie du terrain est très grande. Dans ce cas, la division permet de revendre les parcelles inutilisées et de créer du logement.
  • le marchand de biens pense qu’il serait plus rentable de détacher la partie du terrain où la maison est construite et le reste du terrain pour revendre deux lots à deux types d’acheteurs potentiels, en raison de la grande superficie du terrain. En conséquence, il revend deux lots exploitables à des prix corrects.

Il existe d’autres cas de figure, ceux-ci étant les plus courants.

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Quels sont les avantages de la division d'un terrain déjà construit ?

Pour un propriétaire, c’est une occasion de faire une plus-value en vendant une partie inoccupée de son terrain à un tiers. Ce dernier peut également entreprendre de faire construire une maison dessus et de louer. Pour le marchand de biens, cela lui permet de multiplier par deux, par trois, par quatre les bénéfices d’une opération.

La division foncière permet aussi de maximiser les bénéfices de la revente dans les communes où les prix de l’immobilier augmentent considérablement. Les lots issus de la division peuvent alors être vendus individuellement et petit à petit, quand le prix de limmobilier est le plus intéressant. Au regard de la prise de risques que l’opération engendre, ce sont très souvent des marchands de biens qui la réalise.

Lors de la division foncière, la revente des lots peut être faite à plusieurs acteurs de l’immobilier. S’il n’existe pas vraiment d’intérêt à revendre à des promoteurs, il est possible de revendre à un particulier qui souhaite construire sa maison, à une collectivité locale dans le cadre du droit à la préemption urbaine ou encore à un constructeur.

Vérifier la faisabilité du projet de division

La toute première étape de votre opération de division d’un terrain sera de vous assurer que la parcelle que vous souhaitez diviser et vendre est constructible.

Pour cela, il faut se référer au plan local durbanisme (plu) ainsi qu’au plan d’occupation des sols (pos) de la commune concernée.

Au-delà des règles édictées par le code de lurbanisme et les différents documents, il faut prendre en compte d’autres éléments :

  • Le plan de prévention des risques naturels.
  • Lavis de larchitecte des bâtiments de France si le terrain est situé en périmètre ABF
  • La configuration et les contraintes topographiques du terrain
  • Limplantation du bâti existant, qui peut affecter les contours des futurs lots

Pensez également aux servitudes…

Faire borner le terrain concerné

La deuxième étape importante de votre opération de division foncière consiste à faire borner le terrain s’il est destiné à être construit. C’est une loi essentielle qu’énonce le code de l’urbanisme et qui a pour objectif de fixer les limites et la surface du lot détachable.

C’est là qu’intervient le géomètre auquel vous devrez impérativement faire appel.

Souvent, c’est lui qui aura déjà vérifié la faisabilité du projet. Si vous vous demandez combien cette étape peut coûter, comptez 1 000 euros environ pour un bornage classique qui ne présente pas d’inconvénient particulier.

Demander une autorisation d'urbanisme

La division dun terrain doit obligatoirement être précédée dune autorisation durbanisme : une déclaration préalable ou un permis daménager.

Souvent, la déclaration préalable d’urbanisme suffit. Le permis d’aménager étant nécessaire dans les cas où la division créerait plusieurs lots à bâtir avec réalisation de voies, créations d’espaces communs ou lorsquils seraient situés en périmètre ABF.

La demande dautorisation d’urbanisme doit être déposée à la mairie, accompagnée dun dossier comportant notamment les plans dressés par le géomètre. Comme toute demande d’urbanisme, votre dossier doit être complet, sérieusement élaboré et bien présenté. Sinon, votre opération peut prendre un retard considérable en raison des demandes de pièces complémentaires ou des refus.

Les obligations liées à l’urbanisme ne s’arrêtent pas là.

Une fois le délai dinstruction écoulé (un mois dans le cadre de la déclaration préalable et trois mois dans le cadre du permis daménager), votre autorisation de division doit impérativement faire lobjet dun affichage sur le terrain le temps de purger le délai de recours des tiers.

Payer l’impôt sur les plus-values

Vous le savez, ce type d’opération peut rapporter plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros au marchand de biens qui entreprend la division du terrain.

La parcelle revendue est considérée comme une nouvelle propriété foncière détachée du reste et sa revente nest donc pas exonérée de plus-value, même dans le cas où le terrain abritait votre résidence principale.

La plus-value réalisée sera imposée à 19 %, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Ceci étant calculé après l’application des abattements.

Si vous détenez la parcelle depuis plus de 30 ans, vous êtes complètement exonéré.

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