Vous voudriez devenir marchand de biens immobiliers, mais actuellement vous n’avez pas d’apport ? Dans cet article je vais vous expliquer la bonne façon de démarrer votre activité de marchand de biens, même si vous n’avez pas d’économies.
L'argent c'est le nerf de la guerre
Cette phrase est particulièrement vraie dans l’immobilier et encore plus dans une activité de marchand de biens. Si les opérations d’achat revente peuvent vous rapporter gros, il vous faudra trouver les fonds pour les financer, surtout si vous ne disposez pas de fonds propres.
Pas d’argent, pas d’opérations. Pas d’opérations, pas de bénéfices.
Lorsque vous décidez de faire l’acquisition d’un bien immobilier, deux possibilités s’offrent à vous : l’acheter en nom propre ou bien le faire acheter par votre société. Le montage du dossier de financement est très différent selon le choix que vous ferez.
Faire un achat en nom propre
S’il s’agit de votre première acquisition, je vous recommande de réaliser un achat en nom propre. Il y a beaucoup de raisons à cela, mais la principale est que cela vous permettra de “vous faire la main”, de vérifier si l’activité de marchand de biens est véritablement faite pour vous ou pas, sans avoir à engager des frais pour créer une structure juridique immobilière dédiée.
Il y a d’autres raisons pour lesquelles cela peut être avantageux (notamment d’un point de vue fiscal) mais je ne rentrerai pas trop dans le détail car ça n’est pas le sujet principal de cet article.
Créer une structure de marchand de biens
Une fois que vous aurez réalisé votre première opération en nom propre et que vous serez sûr de vouloir poursuivre dans ce domaine d’activité, je vous conseille de créer rapidement une structure de marchand de biens, ce qui vous permettra de bénéficier des nombreux avantages que présente ce statut juridique et notamment des frais de notaire réduits. Pour exercer une activité de vendeur de biens, il est préférable de créer sa société, plusieurs structures juridiques sont possibles.
Comment gagner facilement 65 000€ ?
Je vous explique comment j’ai fait grâce à une opération de rénovation que n’importe qui aurait pu réaliser.
Quid de l'apport ? Comment faire valider son dossier par les banques ?
Si vous choisissez de réaliser votre première opération d’achat revente en nom propre, et de demander un prêt immobilier, vous aurez affaire à de “simples” conseillers bancaires. Je n’utilise pas le mot “simple” pour dénigrer les banquiers, mais pour appuyer sur le fait que vous aurez rarement affaire à des conseillers ayant de solides connaissances en immobilier.
Il faudra donc présenter de façon optimale votre dossier d’emprunt afin que celui-ci soit validé. Pas question d’aller raconter à la banque que vous voulez faire une opération d’achat revente, vous vous feriez aussitôt refouler. Gardez pour vous votre intention de revendre pour faire du profit. Il existe de bonnes manières de présenter votre dossier afin que celui-ci soit accepté.
Aujourd’hui certaines banques acceptent de financer des projets immobiliers sans apport ou avec des apports très faibles. Mais il y a plusieurs conditions pour obtenir un crédit immobilier et vous devrez entre autres présenter un dossier en béton.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
Acheter des biens immobiliers avec une société
Si vous souhaitez réaliser un achat avec votre structure de marchand de biens, vous devrez passer par les services “promotion” des banques. Vous aurez alors affaire à un(e) conseiller(e) spécialisé(e) dans l’immobilier qui épluchera votre dossier avec un regard de professionnel.
Il est également bon à savoir que les banques pro ne prennent aujourd’hui que peu de nouveaux clients marchands de biens, vous devrez donc apprendre à vous vendre et à vendre votre projet au mieux afin qu’il soit validé. Il faut aussi noter que les banques pros demandent un apport d’entre 15 et 25% pour financer les opérations de marchand de biens.
Mais pas de panique! Il existe des techniques et des stratégies pour faire baisser cet apport au minimum, pour vous faire accepter comme nouveau client et vous faire financer même si vous n’avez pas d’apport personnel.
Comment faire financer mon projet ?
Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.
Partir de zéro et réussir son activité de marchand de biens
Lorsque j’ai démarré mon activité, j’avais zéro économie et donc pas d’apport à montrer à la banque. Obtenir les premiers financements a été un des points les plus compliqués parce que je ne savais pas comment m’y prendre, aucune formation n’étant disponible sur ce sujet.
Aujourd’hui j’accompagne des centaines de personnes à réussir le lancement de leur activité d’achat-revente. Devenir marchand de biens sans apport c’est vraiment possible.
Alors pourquoi pas vous ?
