Devenir marchand de biens : nos astuces

Vous souhaitez devenir marchand de biens et gagner plusieurs centaines de milliers d’euros grâce à l’achat/revente immobilier mais vous vous demandez comment faire ? 

Les questions souvent posées par nos élèves sont les suivantes :

Ai-je besoin dun diplôme ? Dois-je effectuer une formation ? Quelles compétences me faut-il pour faire de l’achat/revente mon activité principale ? Quelles sont les caractéristiques intrinsèques de cette activité ? Quelle forme juridique choisir pour la création de mon entreprise ? SAS ? SARL ? Dois-je verser un salaire ou des dividendes ? Comment gérer les questions de TVA ?

Nous savons que toutes ces notions peuvent être floues pour vous aussi, c’est pourquoi nous allons toutes les traiter afin de vous donner nos meilleures astuces et de vous guider vers la réussite. 

Sommaire :

Faut-il un diplôme pour exercer l’activité d’achat/revente ?

Marchand de biens : quelle structure juridique choisir pour son entreprise ?

Quelles compétences immobilières faut-il avoir pour devenir marchand de biens ?

Quel est le statut fiscal du marchand de biens ?

Quelles règles s’appliquent concernant la TVA ?

Comment passer de une opération rentable à dix opérations ultra-rentables et en faire son métier ?

Financement d’une première opération d’achat/revente !

Comment gagner facilement 60 000€ ?

À travers une opération de rénovation que n’importe qui peut réaliser, avec la bonne méthode.

Faut-il un diplôme pour exercer l'activité d'achat/revente ?

L’activité de marchand de biens nest pas réglementée et ne nécessite ni diplôme, ni qualification professionnelle. Jusque-là ça parait alléchant. On pourrait presque penser que c’est facile.

NB : marchand de biens est une activité, non un métier. Attention aux termes que vous utilisez.

Vous serez considéré marchand de biens si vous achetez un bien immobilier avec le but d’en dégager un bénéfice et non de le conserver pour votre propre usage et si lachat/revente porte sur un ou des immeubles, terrains, fonds de commerce ou parts sociales de société immobilière. Comme nous allons le traiter plus bas, il vous faudra également une société ayant un objet social bien défini pour éviter tout problème juridique et fiscal.

Même si le fait de suivre une formation nest pas obligatoire, vous allez vite comprendre qu’on ne simprovise pas marchand de biens et qu’il est primordial de posséder un grand nombre de qualités humaines et de compétences. Hormis la patience et la persévérance qui sont deux vertus essentielles au bon déroulement de cette activité, il faut avoir un sens inné du commerce, une très bonne connaissance du marché de limmobilier, une fibre humaine et sociale développée, des talents de négociateur et du sang froid !

Ayez en tête que si vous envisagez d’effectuer des rénovations sur vos opérations, vous devrez en plus avoir des compétences en technique, en travaux, estimer le coût et les délais de vos rénovations, savoir contacter les bons professionnels (architecte, géomètre, maître d’oeuvre, etc). C’est pourquoi dans nos différentes formations, nous nous efforçons de tout traiter en détails et de vous donner toutes les clés essentielles à votre réussite. Au regard des risques importants que comporte l’activité de marchand de biens, nous devons vous avertir et vous proposer une formation afin d’éviter les catastrophes financières.

Comment éviter les pièges de la fiscalité ?

Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.

Marchands de biens : quelle structure juridique choisir pour son entreprise ?

Si nous avons dédié un article complet et détaillé à ce sujet, il est important de rappeler que le choix de votre structure juridique ne doit pas être pris à la légère et que de nombreux paramètres sont à prendre en compte.

Si nous n’entrerons pas autant dans les détails que dans nos articles rédigés à ce sujet exclusivement, sachez qu’il y a deux formes juridiques proscrites pour cette activité.

Ces formes étant la SCI (société civile immobilière) et la micro-entreprise. Les raisons sont simples. L’achat/revente étant une activité commerciale et la SCI étant de nature civile, cette structure n’est pas adaptée. De plus, le régime micro-entrepreneur exclut les activités assujetties à la TVA immobilière.

Pour devenir marchand de biens, vous aurez donc le choix entre la SAS et la SARL, qui sont des deux formes juridiques totalement adaptées. Le choix se faisant selon votre situation, votre mode de rémunération et vos envies personnelles. La différence est principalement liée au statut du dirigeant.

Pour résumer, il est vrai que choisir la SAS sera plus adaptée si vous décidez de vous verser des dividendes, tandis que la SARL sera à privilégier si vous versez un salaire tous les mois. Encore une fois, ceci n’est pas exhaustif.

Quel est le statut fiscal du marchand de biens ?

Concernant le statut juridique du marchand de biens, il s’agit de commerçant. Logiquement, vous serez donc soumis aux obligations qui pèsent sur tout commerçant : linscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), la tenue rigoureuse des comptes annuels, la souscription à une assurance civile professionnelle, la garantie des vices cachés, etc.

Et oui, vous allez rentrer dans la peau d’un commerçant et faire de la vente de biens immobiliers.

Le régime fiscal des bénéfices va différer selon la structure que vous avez retenue pour devenir marchand de biens (SAS ou SARL de préférence).

Si nous avons écrits un article complet sur la fiscalité du marchand de biens en 2022 sur notre blog, nous vous rappelons les principes de base.

Tous les bénéfices que vous réaliserez sont soumis à limpôts sur les sociétés. De plus, toutes les charges afférentes à votre activité d’achat/revente sont déductibles.

Jusqu’à 38 120 €, tous vos bénéfices sont imposés à 15% seulement.

Néanmoins, tous les bénéfices réalisés au-delà à 38 120€ ont un taux dimposition de 25%.

Nous vous rappelons que nous avons, en plus de notre formation, plusieurs vidéos YouTube qui traitent des sujets : apport, capital, financement, TVA, cashflow, etc.

Quelles compétences immobilières faut-il avoir pour devenir marchand de biens ?

Pour générer des plus-values intéressantes grâce à des opérations immobilières dachat/revente, vous devez maitriser certaines notions. D’où l’importance de vous former et d’être méticuleux. Ces compétences sont principalement de l’ordre de :

  • l’urbanisme
  • droit privé
  • techniques & travaux
  • fiscalité
  • commerce
  • négociation
  • montage opérationnel

Néanmoins, il sera nécessaire de déléguer et de vous faire aider par un ou des professionnel(s) tout au long de votre activité, notamment un agent immobilier, un artisan, un notaire, un expert-comptable, etc.

Quelles règles s'appliquent concernant la TVA ?

En devenant marchand de biens, vous bénéficiez dun régime spécifique pour la TVA.

En principe, cette dernière ne sapplique pas à la totalité du prix de revente du bien immobilier, mais seulement sur le montant de votre marge. 

Par exemple, si vous achetez un bien immobilier 100.000€ et que vous le revendez 160.000€, vous ne paierez la TVA que sur les 60 000 € de marge bénéficiaire.

Il faut savoir que si les marchands de biens sont assujettis à la TVA, le régime de TVA applicable va dépendre du type dopérations envisagées : achat/revente de terrain, achat/revente de biens immobiliers neufs, etc. Selon les typologies de vos opérations, vous serez soit exonéré de TVA, soit vous serez assujetti à la TVA sur marge, soit la TVA sera applicable sur le total.

Nous vous invitons à vous référer à cet article et à demander l’avis de votre expert-comptable.

Comment passer d’une opération rentable à dix opérations ultra-rentables et en faire son métier ?

La plupart des marchands de biens cherchent à en faire leur métier (bien qu’il s’agisse d’une activité rémunératrice). La clé pour devenir rentier en quelques années grâce aux plus-values générées par vos opérations d’achat/revente c’est d’être un expert (grâce à une formation de qualité), d’être patient et persévérant. Revendre un bien immobilier sur lequel vous avez effectué une rénovation, une division ou encore une extension n’est pas anodin. Vous aurez une grande responsabilité envers vos acquéreurs, vous-même, votre éventuel associé et tous les professionnels qui vous entourent.

C’est pourquoi, pour lancer votre activité de marchand de biens immobiliers, vous devrez acquérir certaines compétences sous peine de faire faillite et de perdre tous les biens immobiliers que vous possédez à cause de l’effet boule de neige.

À ce titre, pour multiplier les opérations dachat-revente et exercer l’activité de marchand de biens, vous devez avoir :

– Des connaissances juridiques et fiscales (même si vous serez accompagné d’un notaire et d’un comptable, vous devrez connaître toutes les bases afin de mener à bien votre rôle de chef d’orchestre et d’éviter au mieux les risques).

– Des compétences techniques en matière de construction, de rénovation et durbanisme (montage de dossier, choisir les rénovations à faire, les matériaux, les bons professionnels, savoir comprendre un géomètre, etc)

– Des connaissances du marché et du terrain (avec l’aide d’un agent immobilier)

– Un apport financier pour financer votre première opération dachat/revente (attention, personne n’a dit qu’il devait nécessairement venir de votre poche).

Financement d'une première opération d’achat/revente

Nous le répétons sans cesse dans notre formation : le succès de votre activité de marchand de biens tient à votre capacité à multiplier les opérations immobilières avec persévérance et intelligence.

Pour cela, vous avez nécessairement besoin d’un apport en capital conséquent. Généralement, vous aurez besoin de 20% du prix de votre bien immobilier. Pas de panique, si vous n’avez aucun capital : ne reculez pas pour autant. Rien n’est impossible. Aujourd’hui, il existe des dizaines de moyens de se faire prêter de l’argent, de se faire financer notre opération. Nous allons voir quels sont leurs avantages ci-dessous.

Disposer dun apport financier personnel pour le financement de ses biens immobiliers

De base, la règle veut que tout marchand de biens dispose de fonds propres suffisants pour rassurer son banquier et investir sereinement. Généralement, si vous avez les sous, votre crédit est vite signé.

Gardez à lesprit qu’aucune banque noctroie de crédit en labsence dapport pour ce qui relève de l’achat/revente.

En moyenne, les banques sollicitent un apport financier variant entre 15 à 30% du montant du bien immobilier pour le financement de votre opération.

Que se passe-t-il lorsqu’on veut investir dans l’ancien et effectuer une rénovation (ou division, extension, découpage, revente en plateau) sans apport en capital ?

Financement de son opération par le biais de recours alternatifs

En tant que professionnel de limmobilier spécialisé dans lachat, la rénovation et la revente de biens immobiliers, vous devez collaborer avec différents organismes spécialisés dans le financement des marchands de biens. Par exemple, auprès d’investisseurs. Sinon, un moyen de financement devenu très populaire, à savoir le crowdfunding, vous permet d’augmenter considérablement votre capital.

Également, vous pouvez emprunter de l’argent à votre entourage. Veillez à les traiter comme une banque, c’est-à-dire avec sérieux, en montant un dossier rigoureux et en remboursant avec intérêts.

Quand vous demandez un crédit à la banque, vous devez rédiger un dossier de présentation et un bilan prévisionnel détaillés. Alors, faites de même lorsque vous irez contacter différents types d’investisseurs.

Une autre solution consiste à s’associer avec quelqu’un qui dispose du capital, pendant que vous jouez le rôle de l’apporteur d’affaires et de la tête pensante.

En résumé, il existe toujours un moyen de se lancer.

Conclusion

Vous connaissez maintenant lensemble de nos astuces pour devenir marchand de biens mais également pour en faire un « métier » rentable et dégager des plus-values intéressantes.

Jespère que cet article vous a montré les avantages et les inconvénients de cette activité qui est de plus en plus tendance. N’oubliez pas que les vendeurs de rêves qui vous disent que vous deviendrez rentier en quelques mois facilement ne savent pas de quoi ils parlent. On peut gagner plusieurs centaines de milliers d’euros grâce à l’immobilier, mais seulement avec patience, persévérance, connaissances, prise de risques, compétences et professionnalisme.

Comment faire financer mon projet ?

Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.

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HOTAB Florian
HOTAB Florian
2021-06-15
Excellente formation, le contenu est de qualité et surtout l'équipe est disponible à tout instant.
Elie CANIVENC
Elie CANIVENC
2021-06-06
au top !
KART INDOOR CHRONO
KART INDOOR CHRONO
2021-06-03
Formation très complète et c'est top de pouvoir la suivre quand on le souhaite en visionnant les vidéos
Patrick Aumiaux
Patrick Aumiaux
2021-05-26
La formation MDB EXPERT assurée par Yoni est d'une grande qualité et très bien structurée. Les nombreuses vidéos en ligne sont très bien faites et permettent un très bon apprentissage en mode elearning. Une formation complète basée sur l'expériene du terrain. Merci Yoni. Bravo à toute l'équipe.
Daniel Yaramis
Daniel Yaramis
2021-05-18
Franck Barthelemy
Franck Barthelemy
2021-05-17
Une formation de très grande qualité. Très complète, qui va à l'essentiel et qui permet aux personnes novices de comprendre aisément le métier de MdB. C'est la première fois que je rencontre une formation sur internet de ce niveau. Je la recommande vivement. Encore merci Yoni pour tout ce travaille.
Xavier Frabo
Xavier Frabo
2021-05-12
Formation résidentielle faite début Mai 2021. Contenu top, vraiment pro et qui structure très bien l'activité de Marchand De Bien. Yoni maitrise vraiment bien son sujet et présente les choses avec beaucoup de pédagogie et clarté.
Elodie MILLIOT
Elodie MILLIOT
2021-05-11
Bjr, formation super intéressante, passionnante et claire dans les explications, je la trouve complète. De plus, financée par le CPF, un vrai plus. Beaucoup de sujet, de technique abordé et des conseils donnés. Je recommande vivement pour ceux ou celles qui veulent se lancer!! Merci pour cette formation très instructive.
Enzo RIVET
Enzo RIVET
2021-05-05
Une formation complète et d'une qualité rare. L'agencement des modules est le plus optimisé possible. Yoni fait preuve d'un grand professionnalisme. Merci beaucoup pour cette formation
cedric hervet
cedric hervet
2021-05-01
Super formation, très enrichissante. je recommande à toutes personnes qui souhaitent se lancer dans l'activité de marchand de biens