Avant de devenir marchand de biens, beaucoup de personnes appréhendent la question de la TVA sur marge pour le marchand de biens. J’entends et je lis trop d’âneries sur le sujet, notamment de la part de personnes qui ne sont pas marchands de biens. J’ai donc décidé d’écrire un article pour mettre de l’ordre sur le sujet.
Avant de rentrer dans les détails, il convient de distinguer deux types de TVA auxquelles le marchand de biens peut être assujetti : la TVA “obligatoire” et la TVA optionnelle.
La TVA obligatoire
Il y a certaines opérations qui, lorsqu’elles sont réalisées par le marchand de biens, ne vous laissent pas le choix : vous devrez vous acquitter de la TVA. Il s’agit notamment des opérations de construction et de la VEFA, mais il y en a d’autres : c’est le cas notamment des ventes de terrains à bâtir (en lotissement ou en simple détachement de parcelle).
Là encore, ces cas se subdivisent en plusieurs configurations : lorsque vous vendez du “neuf”, votre prix de vente s’entendra TTC et vous devrez reverser à l’état la TVA que vous aurez perçue, comme lorsqu’un commerçant vend n’importe quel produit de consommation. Attention, si vous faîtes construire une maison et que vous la revendez comme un produit neuf, vous devrez payer de la TVA sur l’ensemble du prix (terrain+maison).
En revanche, sur les terrains à bâtir, il s’agira de la TVA “sur marge”, c’est-à-dire que la marge que vous aurez réalisée sera considérée comme une marge TTC par l’état.
Exemple : si vous achetez un terrain à 100k€ et le revendez 150k€, vous aurez réalisé une marge TTC de 50k€. Il faut maintenant retrancher la TVA sur marge (le taux applicable étant à ce jour de 20%).
50000/1,2 = 41 667 €
Votre marge HT est donc de 41 667 €.
En conséquence, vous devrez reverser 8333 € de TVA à l’état.
Cependant, vous pourrez déduire la TVA que vous aurez versée à vos fournisseurs ou prestataires de service dans le cadre de cette opération.
Comment éviter les pièges de la fiscalité ?
Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.
La TVA optionnelle
Il faut savoir que, contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent, la TVA sur marge n’est absolument pas obligatoire et automatique pour le marchand de biens.
En effet, le choix vous appartient “d’opter” ou non à la TVA sur marge. Et ce choix peut se faire opération par opération, c’est-à-dire qu’au cours d’un même exercice fiscal, vous pouvez avoir une opération soumise à la TVA sur marge et l’autre non.
Le choix vous appartient et il faut bien faire vos calculs pour voir ce qui sera le plus approprié à votre situation.
Attention, si vous choisissez de ne pas opter à la TVA, toute la TVA que vous aurez versée à vos fournisseurs sera non récupérable. Par exemple, opter à la TVA peut être intéressant si vous réalisez une opération avec de gros travaux (et donc beaucoup de TVA versée aux artisans). En revanche, sur une opération simple dans laquelle vous aurez versé peu de TVA, il sera plus sage de ne pas opter à la TVA sur marge.
C’est un calcul à faire. Dans la mesure où ces calculs peuvent être assez complexes, je vous recommande vivement de vous attacher les services d’un expert-comptable spécialisé marchand de biens.
Le sujet de la TVA sur marge peut paraître complexe, mais lorsqu’on se penche calmement sur le sujet, on s’aperçoit qu’il est relativement simple d’en comprendre les mécanismes.
Et, pour creuser le sujet de la VEFA, trouvez plus d’informations sur le site officiel de l’administration française, en cliquant ici.
J’espère que cet article vous aura éclairé un minimum sur ce sujet. Si vous avez des questions vous pouvez les laisser en commentaire ou me les envoyer via le formulaire de contact.
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