Le cas de la “reconstruction” (et pourquoi cela ne doit pas vous inquiéter)

La “reconstruction” ou remise à neuf d’un bien dégradé fait très peur aux marchands de biens. Et pour cause, elle vous rendra éligible à la TVA intégrale sur le prix de vente, ce qui peut vite transformer une opération rentable en une opération pas rentable du tout, voire blanche.

Dans cet article nous allons voir :

  • les critères de qualification d’une opération en “reconstruction”
  • comment faire pour y échapper
  • pourquoi cela ne doit pas vous inquiéter.

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Je vais être franc avec vous, j’écris cet article parce que j’en ai franchement marre. De quoi me direz-vous ?

J’en ai marre que les membres de mes formations (et d’autres marchands de biens débutants) se laissent paralyser par des règles complètement marginales qui concernent des cas de niche qu’ils ne rencontreront peut-être jamais.

Si je fais cet article c’est pour vous rassurer quant au risque de requalification de votre opération en “reconstruction” (quasi-nul), et pour vous pousser à vous lancer.

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Alors, quand parle-t-on de "reconstruction" ?

Tout d’abord il faut comprendre qu’il s’agit de critères qui sont définis dans le CGI.

Une rénovation peut-être assimilée à de la remise à neuf (ou reconstruction) lorsque les critères suivants sont remplis :

 

CAS N°1 – ont été remis à neuf :

 

> plus de 50% des fondations
OU > plus de 50% des façades hors ravalement
OU > plus de 50% des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage

 

CAS N°2 (Art. 245A de l’annexe II du CGI) – ont été réalisé l’ensemble des postes suivants (dans une proportion d’au moins 2/3 pour chacun) :

 

a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;

b. les huisseries extérieures ;

c. les cloisons intérieures ;

d. les installations sanitaires et de plomberie ;

e. les installations électriques ;

f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Explication

Dans le cas N°1 il faut avoir eu affaire à un immeuble (au sens large du terme) dans un état très dégradé. Imaginez un bien dont plus de 50% des fondations serait à refaire… on serait clairement sur le cas d’une ruine !
Une simple rénovation intérieure, voire même un remplacement de charpente ou autre ne saurait vous faire tomber sous le coup de la reconstruction.

Dans le cas n°2, il faut réaliser l’ensemble des 6 postes décrits dans une proportion d’au moins deux tiers.

Pourquoi cela inquiète ?

Une opération de marchand de biens qui sera considérée par l’administration fiscale comme de la reconstruction rendra votre opération éligible au régime de TVA des immeubles neufs, soit la TVA intégrale sur le prix de vente, ce qui peut s’avérer funeste pour vos finances…

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Ce que vous devez comprendre à propos de la reconstruction

Un principe doit être clair dans votre esprit : il appartiendra à l’administration fiscale de prouver que votre opération relevait bien de la reconstruction.

A moins que vous n’optiez de votre plein gré pour le régime de TVA intégrale sur votre opération en la déclarant comme une opération de reconstruction, c’est au fisc de démontrer (en cas de litige) que vous avez bien réalisé une remise à neuf.

Quand cela peut-il se produire ?
> lors d’un contrôle fiscal

Savez-vous tous les combien en moyenne une entreprise est fiscalement contrôlée en France ?
> tous les 15 ans !

En résumé, en cas de contrôle fiscal (très peu probable), il appartiendra au contrôleur (qui n’est pas un professionnel du bâtiment) de démontrer (probablement 10 ans après que l’opération soit terminée) qu’en réalité il s’agissait d’une remise à neuf selon les critères fixés par le CGI…

Nous lui souhaitons bonne chance !

Comment faire pour y échapper et pourquoi ce cas ne doit pas vous inquiéter

Avant toute chose, je précise ici qu’en aucun cas je ne vous incite à pratiquer de la dissimulation fiscale quelle qu’elle soit.

Si votre opération relève de la remise à neuf, déclarez-le, payez ce que vous devez et dormez sur vos deux oreilles.

Si vous réalisez plus de 50% d’un des 3 postes de gros œuvre cités ci-dessus, il sera compliqué d’y échapper, à moins que l’entreprise qui réalise les travaux ne fasse pas apparaître la quantité exacte de reprises réalisées sur ces postes. Et quand bien même l’entreprise indiquerait les métrages, le contrôleur fiscal devrait aller métrer le bâtiment pour prouver que plus de 50% ont été réalisés.

Nous lui souhaitons bonne chance à nouveau…

Si toutefois vous vous trouvez face à un dilemme car votre opération de marchand de biens (que vous pensiez être une innocente rénovation) pourrait s’avérer relever de la reconstruction à cause des postes de second œuvre, la solution est d’une simplicité enfantine : ne réalisez pas un des 6 postes cités ci-dessus !

C’est aussi bête que ça : ne remplacez pas le système de chauffage ou bien laissez vos acquéreurs installer leur propre salle de bain et le tour sera joué!

 

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Conclusion

Le cas de la reconstruction est plutôt rare et les critères sont clairement énoncés dans le CGI.

Y échapper est extrêmement simple : il vous suffit de ne pas réaliser plus de 50% d’un des postes de gros-œuvre cités ci-dessus ou de ne pas rénover plus de 2/3 des 6 postes de second-œuvre cités ci-dessus.

Pour qu’une de vos opérations soit requalifiée en reconstruction, il faut que:
1) vous soyez contrôlé
2) le fisc arrive à prouver qu’il s’agissait bien d’une reconstruction

Les chances sont donc extrêmement faibles pour que cela vous arrive.

Je vous invite donc à ne plus vous laisser paralyser par ce cas de niche, à mettre un pied devant l’autre et à réaliser dès aujourd’hui des opérations de marchand de biens ultra-rentables !

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Elie CANIVENC
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2021-06-06
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KART INDOOR CHRONO
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cedric hervet
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