Les questions étant nombreuses sur le financement des opérations de marchand de biens, j’ai écrit cet article pour répondre aux interrogations que beaucoup de néo-investisseurs se posent.
Tout d’abord, la question qu’il faut se poser est : allez-vous faire votre opération d’achat revente en nom propre ou en société de marchand de biens ?
1 - Financement d’une opération d’achat-revente en nom propre
La première chose qu’il faut garder à l’esprit est qu’aujourd’hui les banques ne cherchent pas nécessairement à faire du prêt immobilier. Les banques vendent des assurances, des téléphones portables et les conseillers que vous rencontrerez en agence seront rarement spécialisés dans le prêt immobilier.
Votre conseiller sera donc peu enclin à vous financer une opération d’achat-revente car il s’agit en réalité d’une opération de marchand. Il faut donc éviter « d’annoncer la couleur » franchement.
Les banquiers vous financeront plus facilement un achat de résidence principale ou un investissement locatif si vous êtes déjà propriétaire de votre RP.
Ne dîtes jamais à la banque que vous voulez revendre dans la foulée, vous aurez beaucoup de mal à vous faire financer !
Le prêt qu’il convient de négocier si vous achetez en nom propre : vous pouvez souscrire à un emprunt classique mais essayez de négocier un maximum de différé de mensualités. Ainsi, vous pourrez faire vos travaux et commercialiser sans avoir à avancer beaucoup de trésorerie. Essayez autant que possible de passer par une société de cautionnement et non par une hypothèque. Veillez aussi à ce que le prêt soit transférable ou négociez les pénalités de remboursement anticipé les plus basses possibles (sans mettre la puce à l’oreille de votre banquier sur une possible revente rapide).
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2 - Vous demandez un prêt pour marchand de biens
Il faut pour cela que vous ayez déjà une structure dédiée (société de marchand de biens).
Toutes les banques ne financent pas ce type d’opérations et dans tous les cas il faut passer par des banques professionnelles.
Les marchands de biens ne bénéficient pas de prêts immobiliers classiques mais de « ligne de crédit » qui sont ouvertes pour chaque opération. Une fois que l’opération est soldée, la ligne de crédit est clôturée et il faut en ouvrir une nouvelle pour la prochaine opération.
On vous demandera un apport minimal de 10-15%, cela peut même monter à 25% dans certains cas mais là encore, il existe des stratégies pour se lancer dans le métier même quand on n’a pas d’apport.
En ce qui concerne les frais bancaires d’une opération de marchand de biens :
Vous aurez des frais de dossier de 3000€ en moyenne
Des intérêts à payer sur le découvert autorisé (la ligne de crédit) d’en moyenne Euribor+3%
Une commission d’engagement de l’ordre de 1% annuel sur le montant total emprunté tant que la ligne n’est pas close, d’où l’intérêt de revendre rapidement.
Obtenir un financement pour une opération de marchand de biens n’est pas facile mais c’est faisable, il faut connaître les stratégies à mettre en place pour avoir les meilleures chances de se faire financer.
Il faut présenter son projet de façon claire et professionnelle afin que votre interlocuteur comprenne qu’il a affaire à un vrai professionnel et pas à un touriste qui s’est réveillé un beau matin et qui a décidé de devenir marchand de biens.
