Les 3 facettes de l’activité de marchand de biens

Dans cet article, nous allons voir quels sont les 3 grands aspects de l’activité de marchand de biens.

Mais surtout, nous allons étudier en détails les implications et responsabilités que ces aspects vont engendrer si vous souhaitez créer et développer votre société d’achat/revente. 

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3 facettes et beaucoup de responsabilités

Les 3 facettes de l’activité de marchand de biens sont les suivantes :

1. Un statut fiscal 

2. Un professionnel de l’immobilier

3. Un commerçant de l’immobilier

Quelles sont les répercussions concrètes que ces dernières vont avoir sur votre quotidien de marchand de biens ?

1. Un statut fiscal

Marchand de biens est avant toute chose un statut fiscal. Cela signifie que la personne qui créé la société va devoir faire une déclaration au RCS. Quinze jours après cette déclaration, vous pourrez devenir marchand de biens. Cela suffit au regard de la loi pour exercer. 

À noter que la société créée sera soumise à l’impôt sur les sociétés et aura pour objet social l’activité de marchand de biens. 

Toutefois, l’activité de marchand de biens est une activité particulière dont la fiscalité et le régime de TVA est très spécifique. Pour cette raison, il est conseillé de l’isoler, même si votre société peut théoriquement avoir plusieurs objets sociaux.

De plus, comme l’activité de marchand de biens est un statut fiscal avant tout, il faudra nécessairement avoir d’importantes connaissances en matière fiscale afin de prendre les bonnes décisions et d’éviter au mieux les risques inhérents. Cela vous aidera notamment à savoir quel type de société créer, quelle forme de rémunération choisir (salaire, dividendes), comment fonctionne l’impôt sur les sociétés, la TVA, etc.

Autant de connaissances qui feront de vous un vrai professionnel de l’immobilier.

2. Un professionnel de l’immobilier

Le deuxième aspect du marchand de biens est qu’il est un véritable professionnel de l’immobilier. Cela ayant des conséquences très concrètes au niveau juridique. 

Premièrement, le marchand de biens va avoir une forte responsabilité vis-à-vis des acquéreurs. En tant que professionnel, vous n’êtes pas exonéré de la garantie des vices cachés. 

C’est-à-dire que, si le particulier est considéré comme un non sachant et est exonéré de cette garantie aux yeux de la loi, ce n’est pas votre cas.  

Exemple : 

En tant que marchand de biens, vous achetez un bien immobilier dans lequel y a un problème que vous ne remarquez pas. Votre vendeur étant de bonne foi, il ne remarque pas non plus. 

Une fois que vous achetez le bien immobilier, vous décidez de ne pas dépenser trop de temps et d’énergie dans des rénovations et vous le revendez en faisant un aller-retour. Cependant, au moment où votre acquéreur entame les travaux quelques mois après, il remarque le vice-caché et vous appelle. 

Dans ce cas précis, vous êtes responsable et vous ne pouvez à aucun moment être exonéré de la garantie des vices-cachés. 

En tant que professionnel, vous êtes responsable même si vous prouvez votre bonne foi.

Cependant, il existe une assurance à laquelle vous devez impérativement souscrire avant de débuter votre activité et qui vous protégera dans de telles situations. Il s’agit de l’assurance responsabilité civile professionnelle. Vous pourrez vous reposer dessus en cas de problème.

Mais retenez toujours qu’en cas de litige, le marchand de biens est presque toujours accusé.

Aux yeux de la loi, il y aura deux parties au procès, à savoir le gentil particulier et le méchant professionnel de l’immobilier. 

Cela implique indirectement que vous devez accumuler beaucoup de connaissances pour devenir marchand de biens, notamment en fiscalité, en urbanisme, en droit privé, en commerce, en finance, en technique et en montage opérationnel.

3. Un commerçant de l’immobilier

Le marchand de biens achète des biens immobiliers et les revend pour dégager un bénéfice. 

Insistons sur le rôle social de cette activité. 

Le marchand de biens, bien qu’il ait trop souvent mauvaise presse dans le milieu, participe à la création de nouveaux logements souvent accessibles aux primo-accédants et rénove le parc immobilier. 

Par exemple, un projet courant que les marchands de biens prennent en main est la création de lots accessibles pour les primo-accédants dans des communes où ils ne peuvent pas se loger.

Le marchand de biens propose donc des solutions de logement. En plus de subdiviser et de créer de la quantité, il créé de la qualité puisqu’il entreprend généralement des rénovations. Il y a ici un vrai rôle social de densification et de rénovation du parc immobilier. 

Dans beaucoup d’endroits, des immeubles et maisons tombent en ruine jour après jour. Des fois, cela reste inchangé pendant des années jusqu’à ce qu’un marchand de biens vienne entreprendre une rénovation. 

Certes, nous faisons du profit. Mais il est important de garder à l’esprit que ce n’est pas le seul but de l’activité.

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Implications concrètes

La première implication que ces aspects vont avoir sur votre activité de marchand de biens c’est qu’il faut savoir compter. Ça peut paraître futile, mais le premier rôle du marchand de biens va être d’acheter et de revendre un bien immobilier.

Il faut donc savoir à quel prix acheter et à quel prix revendre.

Vous allez aussi devoir apprendre à négocier. Nous ne parlons pas juste le prix, mais aussi de toutes les conditions suspensives et des conditions de délai, qui sont primordiales pour le bon déroulement de vos opérations.

Enfin, il faut savoir quel produit proposé et à qui. Le coeur de l’activité commerciale du marchand de biens est de savoir définir son public cible. 

Si vous savez que dans une commune donnée, il y a une forte demande de logement de la part des primo-accédants, vous allez vous concentrer sur la typologie de biens que ces derniers recherchent en priorité. De plus, vous saurez de facto à combien revendre le bien et comment amorcer votre négociation.

Conclusion

Si l’activité de marchand de biens est une tendance du moment, elle est bien plus complexe que ce que les gens veulent bien voir. Il ne s’agit pas juste d’acheter et de revendre. Il y a un panel très large de connaissances à posséder.

Il est important de se rendre compte qu’i existe un gros fossé entre le glamour de l’immobilier tel qu’il est perçu sur internet et la réalité du terrain.

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