Devenir marchand de biens est un rêve que beaucoup d’investisseurs partagent. Ce métier peu connu suscite intérêt, curiosité et parfois fascination.
Cependant, comme beaucoup de métiers peu connus, l’image qu’on peut s’en faire est parfois assez éloignée de la réalité quotidienne.
Dans cet article je vais vous présenter ce que sont à mes yeux les avantages et les inconvénients majeurs de ce métier.
Quels sont les avantages et les inconvénients du métier de marchand de biens ?
Je précise qu’il s’agit là de mon avis personnel sur la question, cela n’a donc pas valeur de vérité universelle, mais reflète uniquement ma vision des choses. J’ai choisi de commencer par les inconvénients, mais si vous préférez connaître uniquement les bonnes raisons pour devenir marchand de biens, sautez directement sur la seconde partie de l’article.
Les Inconvénients
1 - Un métier solitaire
Premier constat : la plupart des marchands de biens travaillent seuls. Si vous vous intéressez à la profession et que vous interrogez des marchands de biens actifs sur le marché depuis plusieurs années, vous pourrez constater qu’ils travaillent la plupart du temps seuls ou au mieux en couple.
Cela ne veut pas dire qu’ils réalisent tout par eux-mêmes, beaucoup de postes étant sous-traités. Mais les phases de prospection, recherche, étude de rentabilité, montage du projet et du dossier de financement sont souvent réalisées par le marchand de biens lui-même. Il se trouve donc seul face à de nombreux dilemmes, hésitations, calculs et prises de décisions importantes.
De même, lorsque vous aurez créé votre activité de marchand de biens vous vous retrouverez seuls face aux problèmes que vous pourrez rencontrer et cela demande donc une bonne capacité de prise en main et d’auto-motivation. Certaines périodes peuvent être plus difficiles que d’autres, tout ne marche pas toujours sur des roulettes et il se peut que vous deviez faire face à des crises. Lors de ces moments vous serez seuls à les affronter.
Si vous voulez devenir marchand de biens je vous encourage fortement à très bien vous entourer sur les plans personnel et professionnel. Un bon entourage personnel sera là pour vous soutenir moralement en cas de coup dur ou vous épauler dans votre prise de décision et un bon entourage professionnel vous économisera des pertes de temps et des galères inutiles.
2 - Un métier frustrant
Une grosse partie du travail de marchand de biens débutant consiste à trouver des biens, des opérations rentables. Une fois que la bonne opération a été trouvée, en général le reste n’est que technique et gestion.
Cette phase de prospection peut être longue et très frustrante. Certains de mes élèves me confient chercher des biens pendant plusieurs mois sans réussir à trouver la bonne opération. Je vous rassure cela nous arrive tous. Pendant le printemps 2019 nous avons prospecté pendant des semaines sans rien trouver d’intéressant. Au mois de juillet tout s’est débloqué et nous avons trouvé 4 opérations rentables en quelques semaines.
Il est donc très important de s’armer de patience, de persévérer et de ne pas se décourager.
De même, lorsque vous allez réaliser concrètement des opérations de marchand de biens, vous allez être confrontés à de nombreux partenaires et interlocuteurs qui ne faciliteront pas nécessairement la bonne avancée de votre projet. Je pense notamment aux mairies, aux ABF, à Enedis, interlocuteurs parfois compliqués à joindre et qui vous feront perdre temps et énergie. Malheureusement là aussi il n’y a pas de raccourci et il faut savoir être patient et relancer sans arrêt.
Le métier de marchand de biens peut donc être parfois assez frustrant.
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3 - Vous devez gérer tout le monde
A mes yeux le marchand de biens est un peu comme un chef-d’orchestre spécialisé dans l’immobilier. Vous avez un rôle de coordination de plusieurs acteurs et sans votre intervention, l’opération ne peut pas avoir lieu.
Agents immobiliers, mairies, artisans, banquier, notaire, vendeurs et acheteurs… Tout ce petit monde ne se trouve en interaction que grâce à votre entremise. Sans vous, pas d’opération, pas de lots créés, pas de vente.
L’inconvénient de ce rôle est que vous êtes sans arrêt au centre de l’opération et dès qu’un grain de sable rentre dans l’engrenage, c’est à vous de le retirer. personne ne le fera à votre place et si vous traînez trop à résoudre le problème, cela peut vous faire perdre un temps considérable ou pire : mettre en péril toute votre opération.
Lorsqu’un problème surgira, c’est vous qu’on viendra chercher. Si vos acquéreurs sont mécontents des délais pris sur le chantier, c’est auprès de vous qu’ils se plaindront et c’est vous qui devrez tout mettre en place pour sauver les meubles.
Ce rôle de chef-d’orchestre peut parfois être assez usant. On a parfois envie d’envoyer paître tout le monde mais rappelez-vous : personne ne fera le job à votre place.
4 - Une prise de risques importante
Devenir marchand de biens peut vous faire gagner gros. C’est de l’entrepreneuriat et comme dans toute prise d’initiative, il existe une part de risque. Je ne fais pas partie des vendeurs de rêve qui vous raconteront que vous vous enrichirez rapidement sans aucun risque. J’estime avoir une responsabilité vis-à-vis des personnes que je motive à se lancer dans ce métier, il est donc également de mon devoir de vous mettre en garde contre certains risques que vous encourez en vous lançant dans cette activité.
Vous misez sur des grosses sommes : un achat immobilier est rarement en-dessous de 100 000€. La plupart du temps vous vous lancerez sur des opérations entre 200 et 500000€ durant vos premières années. Il faut garder en tête que ce sont des sommes très importantes, et si une opération bien montée et réussie peut vous faire gagner beaucoup, une affaire mal gérée peut vous placer dans une situation très périlleuse.
J’ai récemment entendu parler d’un marchand de biens qui avait pris un gros pari : acheter une maison avec un grand terrain pour en détacher une parcelle constructible. Pour s’assurer que personne d’autre que lui n’obtiendrait le bien, il a choisi de ne pas demander de condition suspensive d’obtention d’autorisation d’urbanisme pour le détachement de la parcelle à bâtir. Manque de chance, un détail lui avait échappé et la mairie a refusé le projet. Il s’est retrouvé à quelques jours de la réitération du compromis avec un bien dont il ne pouvait rien faire. Plutôt que de s’enfoncer dans cette situation, il a choisi de payer une indemnité d’immobilisation de 10% au vendeur. En clair, il a dû verser 50000€ d’indemnités pour une décision mal élaborée.
Cet exemple est là pour vous mettre en garde : si devenir marchand de biens peut vous amener rapidement à la liberté financière, cela peut aussi vous faire perdre gros si vous ne savez pas ce que vous faîtes.
Il y a de nombreuses finesses à connaître si l’on veut réussir. On peut apprendre les bases de ce métier assez rapidement mais le diable se trouve dans les détails et si vous négligez tous les petits détails que vous rencontrerez à chaque étape, vous risquez d’y laisser des plumes.
Il existe de nombreux moyens de se protéger des risques que ce métier fait encourir. Je les enseigne dans mes formations car mon histoire personnelle m’a rendu assez prudent. En clair, j’apprends à mes élèves comment gagner de l’argent mais aussi comment ne pas en perdre.
Il existe encore d’autres inconvénients mais je n’ai pas la prétention de tout pouvoir expliquer en un simple article. Je ne veux pas vous décourager non plus, donc je passe aux avantages !
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Les avantages du métier de marchand de biens
1 - Un métier passionnant
Je vais vous faire une confession personnelle : je me lasse de tout très vite. J’ai rarement réussi à maintenir un effort constant, que ça soit dans le travail ou dans mes hobbies. Je m’ennuie en général au bout de quelques semaines et je lâche tout au bout de 6 mois maximum. Ceci dit, voilà plus de 5 ans que je fais de l’achat-revente et je dois avouer que cela m’intéresse toujours autant !
Honnêtement, c’est un métier absolument passionnant (pour ceux et celles qui sont intéressés par l’immobilier bien entendu).
Il implique de mobiliser et de développer des connaissances dans des domaines très variés (prospection, urbanisme, droit immobilier, fiscalité, négociation, travaux, commerce etc.). C’est un métier extrêmement complet qui va vous challenger tous les jours !
Il n’y a pas deux opérations pareilles et par conséquent lorsque vous allez boucler une opération et en commencer une nouvelle, vous repartirez de zéro pour de nouvelles aventures.
L’activité de marchand de biens vous donnera la possibilité d’apprendre énormément de choses dans des domaines de compétence très variés, pour peu que vous ayez la curiosité de vous intéresser à vos interlocuteurs.
Vous pourrez rencontrer toutes les semaines de nouvelles personnes qui vous apporteront leur lot d’histoires, de connaissances et d’expériences.
La recherche de biens sollicitera souvent vos capacités de réflexion et d’imagination, vous devrez trouver des solutions à des problèmes très variés et franchement vous n’allez pas vous ennuyer !
2 - Des gains potentiels très élevés
On ne va pas se le cacher : si de nombreuses personnes veulent devenir marchand de biens c’est avant tout par appât du gain. Après tout on ne fait pas ce métier pour la gloire, surtout qu’il ne jouit pas d’une super bonne image.
Le métier de marchand de biens peut générer des gains très importants sur des périodes de temps relativement courtes.
Si vous savez chercher efficacement et trouver des biens rentables, vous pourrez très rapidement progresser économiquement. J’ai déjà concrètement abordé la question de ce que peut rapporter une opération de marchand de biens dans plusieurs vidéos que je vous invite à aller regarder sur Youtube.
L’entrepreneuriat est un des seuls moyens de gravir rapidement les échelons socio-économiques (sauf si vous comptez sur les héritages mais le timing et leurs montants ne sont pas les mêmes pour tous…).
Parmi les différents domaines d’entrepreneuriat, l’immobilier est un des plus intéressants car il permet d’emprunter la quasi-totalité des montants investis. ce qui veut dire que même si vous avez zéro euro d’économies, vous pouvez quand même vous lancer dans l’immobilier. Cela n’est pas toujours simple mais c’est faisable.
Devenir marchand de biens vous permettra, si vous êtes sérieux, motivé et que vous apprenez à faire les choses correctement, à gagner rapidement des sommes considérables, parfois sans investir beaucoup d’efforts.
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3 - L'indépendance
Je veux parler ici du revers positif de la médaille (l’autre côté étant la solitude du métier). Devenir marchand de biens vous permettra d’accéder rapidement à l’indépendance. Et je veux être clair, je ne parle pas seulement d’indépendance financière.
La plupart des personnes qui veulent devenir marchand de biens ont cette réflexion car elles se trouvent à un carrefour de leur vie. Je converse chaque semaine avec de nouvelles personnes et un des critères qui ressortent le plus souvent dans la motivation pour changer de voie professionnelle est l’envie d’indépendance. Et encore une fois il ne s’agit pas que de vouloir gagner plus d’argent.
Si vous lisez cet article vous connaissez peut-être déjà ma façon de voir la vie mais si c’est la première fois que vous me lisez, sachez qu’il y a à mes yeux des choses plus importantes que l’argent, je pense notamment à la liberté de décider de son emploi du temps afin de prioriser les choses qui sont réellement importantes. je pense notamment au temps que vous consacrez aux personnes qui vous sont chères et à vos passions.
Je pense que nous pouvons être d’accord sur une chose : lorsque vous serez vieux, vous regretterez probablement plus de ne pas avoir passé assez de temps avec vos enfants que de n’avoir pas assez fait gagner d’argent à votre patron.
Devenir marchand de biens vous permettra d’accéder à cette indépendance.
Vous aurez la possibilité de moduler vos horaires de façon à ce que votre activité professionnelle n’empiète plus sur votre vie personnelle. Si vous n’aimez pas vous lever tôt le matin (ce qui est mon cas), vous n’y serez pas obligé. Si vous préférez travailler en horaires décalés et de chez vous, cela sera possible la plupart du temps.
En bref, devenir marchand de biens vous permettra d’accéder à l’indépendance que vous désirez.
4 - Le temps libre
C’est un corollaire du point précédent mais plus encore. Je pense que le temps constituera la richesse de demain avec d’un côté ceux qui ont du temps pour eux et de l’autre ceux qui en ont été dépossédés et dont “l’emploi du temps” est subordonné à des tiers.
Certains glorifient le fait d’être tout le temps occupé. C’est quasiment une mode. Si on a du temps pour ne rien faire on est vite considéré comme un fainéant, un bon à rien.
Je ne partage absolument pas cette opinion. Je considère qu’il n’y a aucune gloire à sacrifier ses intérêts personnels, ses relations familiales, bref sa vie – au profit de l’enrichissement d’un patron.
Ne pas avoir de temps ne veut pas dire que l’on rencontre le succès, c’est juste un signe de mauvaise gestion ou de mauvaises priorités.
Devenir marchand de biens vous permettra de redevenir maîtres de votre temps.
Il faut s’investir, certes, et cela prend du temps. Mais franchement, c’est un métier qui laisse énormément de temps libre et en tout cas qui vous permet de moduler vos horaires de façon très large.
La phase chronophage est celle de la recherche de biens, mais même pendant cette phase cela ne vous prendra pas plus de 10-15h par semaine. Il faut surtout être constant et réactif et pas forcément y passer des dizaines d’heures par semaine.
Il y a de nombreuses phases dans la gestion d’un projet qui ne nécessitent absolument aucune implication. C’est notamment le cas lorsque vos dossiers sont en cours d’instruction auprès des services de l’urbanisme. Cela ne sert à rien de vous agiter, ça ne fait pas avancer les choses.
Il y ainsi de nombreuses phases dans les opérations de marchand de biens durant lesquelles vous aurez beaucoup de temps libre à votre disposition.
C’est à mes yeux un des avantages majeurs de ce métier qui vous permettra de remettre vos priorités en ordre et de pouvoir consacrer du temps à ce qui compte véritablement pour vous.
Dans cet article (plus long que prévu) j’ai essayé de vous présenter sincèrement quelques avantages et inconvénients du métier de marchand de biens. Encore une fois cela ne reflète que mon avis et cet article est donc forcément très subjectif. Ce qui est un inconvénient pour moi ne le sera peut-être pas pour vous et inversement.
J’ai essayé de vous présenter les deux côtés de la médaille car il s’agit d’un métier qui fait rêver mais qui présente également, comme toute chose, des côtés moins souriants.
Devenir marchand de biens
Si malgré tout vous souhaitez devenir marchand de biens, je vous invite à le faire en prenant toutes les précautions nécessaires et en vous formant sérieusement. Cela vous économisera des années de galère, des efforts inutiles et vous permettra de maximiser rapidement vos gains.
À très bientôt
