Marchand de biens : comment bien réussir son opération ?

Comment réussir une opération de marchand de biens ?

L’activité de marchand de biens consiste en l’achat et en la revente de biens immobiliers. Parfois, il est nécessaire d’effectuer certaines optimisations sur ces biens. Par exemple, il est possible d’effectuer une rénovation, une découpe de terrain, une découpe de bâti etc. Autrement dit, ce n’est pas une activité comme les autres, puisqu’elle peut être exercée à temps plein ou occasionnellement. Quoi qu’il en soit, ce type d’opération immobilière ne s’improvise pas et nécessite beaucoup de préparation. C’est-à-dire une charge de travail en amont, un sens développé de la prise de risque, des qualités de négociateur, un fort intérêt pour l’immobilier ou encore une appétence pour les travaux. 

Voyons plus en détails quelles sont les étapes qui permettent de réussir sereinement une opération de marchand de biens. 

Qu'est-ce qu'une opération d'achat/revente en immobilier ?

Une opération d’achat/revente en immobilier consiste à acquérir un bien dans, le but de le revendre et de dégager une plus-value. Des travaux d’embellissement, de rénovation, de division, de construction ou d’extension peuvent être effectués afin de valoriser les logements (appartements, maisons, immeuble, local commercial).

Plusieurs cas de figure sont possibles. Cela peut être d’acheter un bien, le rénover et le revendre. Cela peut également consister à diviser un terrain en lots, à revendre en l’état sans rien toucher ou à effectuer une extension. 

Pour y parvenir, il est nécessaire de maîtriser plusieurs domaines de compétences. En effet, réussir une opération de marchand de biens nécessite un grand professionnalisme et un large panel de connaissances. Une formation peut d’ailleurs vous aider à consolider vos connaissances en urbanisme, en droit privé et en droit immobilier, en fiscalité, en commerce, en travaux et en montage opérationnel.

Comment faire pour acheter et vendre un bien rapidement ?

Légalement, pour réaliser des opérations d’achat/revente, il vous faut créer une structure de marchand de biens. Étant donné que nous sommes des commerçants de l’immobilier (nous achetons et revendons des biens pour dégager un bénéfice), il faut créer une structure juridique adéquate. Nous avons écrit un article entièrement dédiée à ce sujet, si cela vous intéresse. En revanche, il est aussi possible de réaliser des plus-values sans avoir une société de marchand de biens en revendant une résidence principale dans le cadre dun déménagement, lors de la revente dun investissement locatif ou dune résidence secondaire par exemple. Cependant, faites attention à la réglementation qui reste stricte à ce sujet. 

Comment estimer la rentabilité de votre opération d'achat/revente en immobilier ?

Si nous avons également rédigés deux articles très détaillés à ce sujet et en terme de rentabilité, cette dernière s’obtient par la différence entre le prix de vente (déduit des charges et de la TVA) et le prix d’acquisition (ajouté aux frais divers. Les professionnels visent généralement une rentabilité de plus de 20%, à laquelle il faut enlever les impôts. Cette rentabilité dépend toutefois de vos objectifs et moyens personnels, et des imprévus qui peuvent surgir. 

Calculer les coûts liés à votre opération d'achat/revente

En tant que marchand de biens, vous devrez identifier très précisément toutes les charges qu’il vous faudra supporter lors de votre opération. Cela concerne l’acquisition du bien et tous les frais qui sont afférents (transfert de propriété, demande d’expertise…). Il peut également s’agir du remboursement du crédit, des assurances, des travaux, de la TVA, des impôts, des retards de travaux, etc. Ne sous-estimez surtout pas votre budget, au risque d’avoir de mauvaises surprises. D’autant plus que si vous manquez d’expérience, vous devrez faire appel à une multitude de professionnels et de conseillers. 

Opération d'achat revente en immobilier : quels sont les autres frais ?

En plus de ces frais liés à vos différentes sources de financements du prix d’acquisition, d’autres frais viennent s’ajouter. Les travaux (et indemnités de retard) sont une partie à ne pas négliger dans les opérations d’achat/revente. Il faut encore prendre en compte les assurances, les frais de notaire, les frais d’agence, les honoraires d’architecte, d’expert-comptable, le maître d’œuvre, les artisans, etc.

Estimer la valeur du bien pour une opération d’achat/revente

Estimer la valeur d’un bien immobilier est primordial ! Surtout si vous souhaitez le revendre plus cher sur le marché.

Peu importe que achetiez un appartement, une maison, un immeuble, un fonds de commerce ou un terrain, vous devez estimer sa valeur et surtout négocier son prix et les conditions suspensives pour réaliser une bonne affaire. Par exemple, une maison qui implique de gros travaux décourage souvent les acquéreurs. Le bien d’un propriétaire qui cherche à vendre rapidement mais qui ne plaît pas forcément à ceux n’ayant pas l’expertise technique sera plus facilement négociable. Ce sont ces biens immobiliers qu’il faut viser précisément.

Il est primordial de penser à sa revente dès l’achat. De telle sorte, vous sélectionnerez un bien immobilier qui possède quelques atouts. Cela peut être sa situation géographique (à côté des transports en commun, près d’une école, etc.), son volume, son terrain, etc.

Comment faire financer mon projet ?

Comment se faire financer vos opérations et lancer une activité d’achat-revente même sans apport.

Réussir une opération de marchand de biens en 7 étapes

Le choix du secteur et du type de bien immobilier

En parlant de choix du secteur, nous évoquons une réelle problématique. En effet, les secteurs ne se valent pas. Certains se vendent mieux que d’autres, certains sont plus rentables et d’autres sont plus risqués. Voilà pourquoi la connaissance de votre secteur est impérative pour exercer une activité d’achat/revente de biens immobiliers. Si vous vous demandez : quel est LE bon secteur ? Il n’y a pas de réponse universelle. Tout dépend de l’endroit où vous habitez ainsi que de l’endroit où vous souhaitez investir. Dans certaines villes, il sera plus difficile de trouver des opérations rentables près de chez vous. Dans ce cas, il est conseillé d’orienter ses recherches sur les premières, deuxièmes et troisièmes couronnes des grandes agglomérations. Généralement, les marchands de biens qui réussissent leurs opérations d’achat/revente sont ceux qui maîtrisent parfaitement les prix de marché immobilier sur leur secteur.

Dans un second temps, il est nécessaire de sélectionner avec soin le type de bien immobilier sur lequel vous souhaitez réaliser l’opération. À ce stade, tout est une question de préférence et de savoir-faire. Par exemple, pour les personnes qui n’ont pas de connaissance en urbanisme, il est déconseillé de se lancer sur des grosses divisions foncières. Également, ceux qui ont du mal à gérer des travaux n’ont pas grand intérêt à se lancer dans des rénovations importantes. En définitive, il est important de choisir des opérations pour lesquelles vous avez l’attrait et le savoir-faire. Sinon, il sera difficile pour vous de réaliser une opération rentable sans vous disperser. 

 La prospection foncière et la recherche du bien immobilier

Nous arrivons à la deuxième étape qui est sûrement la plus longue, mais aussi la plus décisive. L’étape de recherche du bien immobilier est celle où vous devrez investir le plus de temps et d’énergie. Tout le reste appartient à la mise en place et aux détails techniques auxquels il sera plus facile de trouver des solutions concrètes. Tandis que trouver le bien idéal, rentable et qui vous permettra de faire une marge conséquente est de votre ressort. Il n’y a que vous, sans l’aide de personne, qui puissiez investir du temps et de l’énergie pour rendre votre prospection efficace. Certes, la phase de prospection peut être longue et frustrante, mais ce sont justement les raisons pour lesquelles il ne faut pas la négliger. Il est important de toujours se rappeler qu’une fois la bonne affaire trouvée, il ne vous restera plus qu’à régler les détails techniques. Le prix d’achat est la clé pour réaliser une belle marge. Alors, chaque bien immobilier mérite une étude minutieuse avant de s’engager.

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La faisabilité du projet immobilier d’achat/revente


Troisième étape et pas des moindres, il est important de vérifier la faisabilité de votre projet d’achat/revente. C’est-à-dire vérifier que le projet soit réalisable autant d’un point de vue technique que juridique.

Trouver une opération qui vous permettra de réaliser une marge conséquente implique de rencontrer des difficultés techniques, juridiques et des problématiques relatives à l’urbanisme. Il est donc nécessaire de bien évaluer la faisabilité technique de votre opération et de ne pas oublier de détails importants si vous souhaitez la réussir. Il faut valider que le règlement d’urbanisme autorise l’opération que vous souhaitez réaliser, qu’aucune règle de droit privé ne s’oppose au projet, etc.
Par exemple, il faut avoir connaissance du fait qu’ajouter un appartement dans les greniers peut impliquer la rénovation complète de la colonne électrique d’un immeuble, ce qui peut être très onéreux.

Ainsi, la faisabilité d’un projet de marchand de biens dépend de nombreux paramètres.

Les calculs de marges exacts

Beaucoup de marchands de biens qui débutent dans l’activité se trompent dans leurs calculs de rentabilité. La cause principale réside dans le fait qu’ils sous-estiment ou ne maîtrisent pas l’intégralité des coûts auxquels ils vont devoir faire face. Alors, la quatrième étape consiste à apprendre à tout chiffrer pour réaliser des calculs de marge les plus exacts possible.
Il faut réaliser des calculs de marges précis exacts et honnêtes et rester réalistes afin de limiter les mauvaises surprises.

Il faut savoir que dans une opération de marchand de biens, il existe plusieurs « coûts cachés » qu’il est primordial d’anticiper tels que les taxes, les frais sur les travaux, les frais d’aménagement, etc. 
Il est fortement conseillé de chiffrer sa marge théorique de façon honnête.

Attention à ne pas négliger les autres coûts potentiels, notamment les frais d’architecte, de géomètre, de bureau d’études, de mise en copropriété… Sans oublier les frais d’avocat potentiels, les assurances et les frais de commercialisation qui s’imposent lorsque vous ne vous occupez pas vous-même de la revente du bien immobilier.

Comment éviter les pièges de la fiscalité ?

Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.

 La négociation du bien immobilier

Stade critique pour le montage de votre opération de marchand de biens, la négociation revêt une grande importance. Certes, négocier le prix est important. Toutefois, il existe bien plus de détails qui nécessitent une négociation poussée au cours de votre processus d’achat/revente. Notamment des conditions qui permettent de se protéger financièrement. Par exemple, des clauses et des conditions suspensives peuvent être insérées dans les compromis d’achat afin de limiter les risques.

Il faut absolument négocier les conditions dans lesquelles vos achats et vos ventes vont se réaliser.
Retenez que la négociation du prix n’est pas toujours la plus importante dans ce genre d’opération immobilière. Les délais et les conditions de vente ont souvent une importance supérieure.

La maitrise des délais



Parce qu’un mauvais calcul est souvent difficile à rattraper, il est important de monter l’opération d’achat/revente avec efficacité et de maîtriser les délais. Le montage de votre opération de marchand de biens doit se faire en amont de tout le reste. Tout au long de cette étape, l’anticipation restera le maître-mot.

Si les délais peuvent être particuliers et subtils sur une opération de marchand de biens, les conséquences d’un manque d’anticipation peuvent alors être difficiles à accepter. Notamment les longs délais qui s’écoulent avant de récupérer ses marges et la répercussion que cela a sur votre trésorerie.

Cela peut aussi devenir un problème pour vous si les opérations se succèdent rapidement. En effet, toutes peuvent se voir être impactées à la suite d’une mauvaise gestion.

La commercialisation du bien immobilier


Enfin, dernière étape nécessaire à la réussite d’une opération de marchand de biens : la commercialisation du bien !

Réaliser une bonne commercialisation peut paraître simple. Beaucoup pensent que commercialiser ne rime qu’avec Leboncoin.

Cependant, réaliser une bonne commercialisation est un peu plus complexe.

Il existe plusieurs méthodes et secrets qu’il est préférable de connaître afin de réaliser une commercialisation efficace et rapide. Le plus important étant d’optimiser sa commercialisation afin de ne pas perdre une grosse somme d’argent sur son opération.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’activité de marchand de biens et les étapes nécessaire à la réussite d’une opération, nous vous invitons à participer à une formation dans laquelle vous aurez accès à toutes les clés nécessaires au lancement réussi de votre future activité de marchand de biens immobiliers.

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HOTAB Florian
HOTAB Florian
2021-06-15
Excellente formation, le contenu est de qualité et surtout l'équipe est disponible à tout instant.
Elie CANIVENC
Elie CANIVENC
2021-06-06
au top !
KART INDOOR CHRONO
KART INDOOR CHRONO
2021-06-03
Formation très complète et c'est top de pouvoir la suivre quand on le souhaite en visionnant les vidéos
Patrick Aumiaux
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2021-05-26
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Daniel Yaramis
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2021-05-18
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2021-05-17
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Xavier Frabo
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2021-05-12
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Elodie MILLIOT
Elodie MILLIOT
2021-05-11
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Enzo RIVET
Enzo RIVET
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cedric hervet
cedric hervet
2021-05-01
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