Marchand de biens : Comment calculer la rentabilité de son opération d’achat/revente ?

En achat/revente, la rentabilité d’une opération est un indicateur qui nous permet de savoir si l’opération que nous convoitons vaut le coup d’être réalisée. Nous allons voir ensemble ce que signifie réellement ce terme de « rentabilité » et comment la calculer en prenant en compte tous les frais liés au bien immobilier. 

Le calcul de rentabilité d’un achat/revente

Premièrement, il est nécessaire de calculer la marge commerciale. Cette dernière étant égale au chiffre de l’affaire réalisé sur l’opération après soustraction du prix d’achat et des frais divers. Pour arriver à la rentabilité, il faudra diviser cette marge par le prix total des dépenses inhérentes au bien immobilier et multiplier le résultat par cent. 

Pour calculer la rentabilité d’une opération d’achat/revente, il faut donc additionner tous les coûts liés au bien immobilier. Notamment, le prix d’achat, les frais d’acquisition, les frais bancaires, les frais de géomètre, d’architecte ou encore de maître d’œuvre, les frais des diverses études potentiellement réalisées, le coût des travaux, les taxes (la taxe foncière et la taxe d’habitation), le coût de l’éventuel crédit, les frais annexes etc. La liste n’étant pas exhaustive.

Voici un exemple de calcul :

Nous achetons un bien immobilier à 300 000 euros.  

À ce prix, s’ajoutent des frais d’acquisition de 8 000 euros, des frais bancaires de 7 000 euros, des frais de géomètre de 7 000 euros ainsi que des travaux à hauteur de 80 000 euros.

Le total des dépenses effectuées pour ce bien s’élève à 402 000 euros. Nous estimons revendre ce même bien immobilier à 480 000 euros. 

La marge brute réalisée s’obtient en soustrayant toutes les dépenses au prix de revente (chiffre d’affaires réalisé), soit 480 000 – 402 000 euros. Alors, nous obtenons 78 000 euros. 

Maintenant, nous devons calculer la rentabilité. Pour cela, divisons la marge par le prix total des dépenses, soit 78 000/402 000 = 0,194. 

Pour obtenir notre pourcentage, on multiplie tout par 100 et on obtient 19,4 %. 

Pour ce qui est de la TVA, si vous vous posez le question, vous pouvez vous référer à notre article traitant du sujet de manière détaillée.  

Il ne faut pas oublier que calculer la rentabilité d’un bien immobilier de façon exacte et sans se tromper est essentiel ! Une erreur de calcul peut vous faire perdre un temps considérable et beaucoup d’argent. Cette étape de calcul de rentabilité est donc nécessaire afin de ne pas se retrouver avec une mauvaise affaire entre les mains.

Maintenant, comment savoir ce que vaut le pourcentage obtenu à l’issue du calcul ? Comment savoir si je réalise une bonne affaire ? 

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La rentabilité minimale d’une opération de marchand de biens 

Avant de prendre une décision face à une opération, vous aller devoir l’étudier, calculer la marge qu’elle peut dégager et décider de si elle vous intéresse. 

Cependant, à partir de quelle rentabilité est-il intéressant de se lancer ?

Cela dépend de plusieurs facteurs. 

Dans l’investissement locatif, une opération est généralement intéressante à partir de 9 % de rentabilité. Cependant, dans l’achat/revente, c’est différent. 

La question qu’il est réellement essentiel de se poser est : À partir de quelle somme suis-je prêt(e) à aller travailler ? 

C’est à ce moment que d’autres facteurs rentrent en compte, à savoir le temps que l’opération va vous prendre, sa complexité ainsi que le risque que vous encourez en la réalisant. L’opération que vous réalisez doit vous permettre de maîtriser l’équation de ces facteurs comme vous l’entendez. 

En effet, plus vous allez consacrer du temps à votre opération d’achat/revente, plus il faut qu’elle soit rémunératrice. 

Si vous réalisez un aller-retour, vous pourrez plus facilement vous contentez d’une basse rentabilité. 

De plus, si l’opération est complexe et qu’elle requiert beaucoup de connaissance afin d’être mise en place, vous serez en droit d’exiger une rentabilité élevée. Par exemple, un bien immobilier en périmètre ABF qui requiert des connaissances en droit de l’immobilier, en négociation, en montage d’opérations ou encore en travaux devra avoir une très bonne rentabilité. Vos connaissances doivent être rémunérées !

Enfin, plus une opération est risquée plus elle doit être rémunératrice. 

Il existe donc plusieurs critères permettant de déterminer la rentabilité minimale d’une opération (temps investi, complexité et le risque encouru). De façon générale, on estime qu’à partir de 20 %, une opération d’achat/revente est rentable. Au-delà de 25 %, il s’agit généralement d’une très bonne rentabilité. Mais, encore une fois, si vous ne faites qu’un « aller-retour » et que vous n’investissez que très peu de temps et d’énergie sur une opération, vous pourrez considérer qu’à partir de 17 %, cette dernière est rentable. 

Il n’existe pas de réponse universelle, tout dépendant des coûts alternatifs et de ce que chacun est prêt à investir. 

Également, pensez qu’il ne faut pas attendre la bonne affaire indéfiniment en fixant des objectifs trop hauts. Vous ne ferez jamais d’opérations. À vous de voir ce qu’il y a sur le marché et ce que signifie une affaire rentable. Le but d’une opération étant de réussir à aligner ce que vous aimez faire, ce que vous savez faire, ce qui vous fait gagner de l’argent et ce que vous trouvez sur le marché. Chacun possède sa propre équation. 

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Conseils et points de vigilance dans vos calculs de rentabilité

Tout n’est pas figé. Puisque vous avez un grand pouvoir d’influence sur les prix d’achat et de revente, vous avez un grand rôle à jouer sur la rentabilité du bien immobilier que vous convoitez. 

Le prix de revente de votre bien immobilier est fixé en fonction du prix du marché, qui est un prix plafond. Vous n’aurez donc pas un grand pouvoir de décision vis-à-vis de celui-ci. En revanche, vous pourrez plus facilement négocier le prix d’achat de votre bien afin que votre marge soit en adéquation avec vos objectifs. Une offre ne devient un prix que lorsque vous l’acceptez. N’oubliez pas que la marge est un facteur variable. C’est vous qui allez décider de ce que vous voulez gagner sur une opération. 

Enfin, ne faites pas mentir les chiffres. Il est toujours préférable de majorer légèrement les frais liés au bien immobilier afin d’éviter les mauvaises surprises. 

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Conclusion

Calculer la rentabilité de votre bien de façon précise est primordial pour ne pas passer à côté de belles opérations, mais surtout pour ne pas vous lancer sur une opération qui vous ferait perdre du temps et de l’argent. 

Cependant, ce n’est pas tout. Avant de vous lancer sur une opération d’achat/revente et de déterminer si le bien immobilier que vous convoitez est une bonne affaire, posez-vous toujours ces questions :

  • Quelle est la rentabilité minimale que j’exige ?
  • Quel est mon ratio temps/argent/énergie
  • Ai-je envie de réaliser cette opération ? 
  • Suis-je en capacité de la réaliser ? 
  • Quel est le coût alternatif de mon opération ?

Et surtout, restez fidèles à vos objectifs !

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