Marchand de biens immobiliers : définition

Avant toute chose, marchand de biens c’est un statut fiscal mais aussi un professionnel et un commerçant de l’immobilier. On n’utilisera jamais le terme « profession » pour désigner cette activité d’achat/revente puisqu’elle n’est pas encore réglementée.

Dans cet article, nous allons voir en détails en quoi consiste son rôle principal mais aussi, quelles sont les nombreuses contraintes auxquelles le marchand de biens doit faire face.

Avant tout, retenez toujours que ce dernier doit avoir les connaissances nécessaires pour faire un maximum de bénéfices avec un minimum de risques, d’efforts et de temps investi.

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Marchand de biens et acteur essentiel du marché immobilier

L’équilibre des ressources

Premièrement, le marchand de biens est le chef d’orchestre de ses propres opérations. Si son rôle est principalement de faire faire, il sera tout de même le centre de toutes les attentions. En effet, sans son intervention quotidienne, rien n’avancera.

Il est important qu’il se rende compte qu’en tant qu’entrepreneur, il doit gérer son entreprise et ses ressources correctement. Il devra créer le parfait équilibre entre ses ressources temps, argent et énergie. Tout cela dans le but de dégager une plus-value importante. 

Les qualités humaines à développer

Si le marchand de biens se doit d’être pragmatique et de trouver un équilibre en conciliant ses objectifs, le secteur, le marché et ses ressources, il doit également posséder un grand nombre de qualités humaines.

Tout le monde n’est pas fait pour réussir dans l’achat/revente. En effet, il ne s’agit pas d’encaisser des bénéfices sans travailler comme beaucoup de vendeurs de rêves le prétendent.

Il faut posséder des qualités telles que :

  • La curiosité
  • La résilience
  • La persévérance
  • La détermination
  • L’humilité
  • Le professionnalisme
  • L’amabilité
  • La générosité

De plus, il a un véritable rôle social dans la création de logements.

La création de logements

Là où certains se contentent de vivre de leur rôle d’intermédiaire dans le secteur immobilier, le marchand de biens est un véritable moteur du marché immobilier. Contrairement à ce que beaucoup pensent de son activité, il n’est pas là pour encaisser des gros bénéfices sans rien faire mais il participe activement à la création de logements.

Le marchand de biens intervient sur les opérations qui n’intéressent pas forcément les gros promoteurs mais qui sont tout de même beaucoup trop complexes pour des particuliers, des investisseurs du dimanche ou des marchands de biens non formés. Seuls les marchands de biens professionnels, persévérants et patients réussissent.

Pour vous donner un exemple d’opération créant du logement, prenons une division d’une grande demeure en plusieurs logements ou la rénovation d’un immeuble. C’est avec de telles opérations d’achat/revente que le marchand de biens joue un rôle essentiel dans la création de logements. Et nous savons tous à quel point la France est en pénurie de logements.

Enfin, bien qu’elle ne soit pas réglementée, l’activité d’achat/revente nécessite de mobiliser un grand nombre de connaissances dans des domaines très variés tels que l’urbanisme, la fiscalité, le juridique, les travaux, le commerce, la négociation…C’est pourquoi un marchand de biens formé et consciencieux saura anticiper les problèmes, gérer les risques et dégager une marge crapuleuse à chaque opération.

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Marchand de biens et endurant face aux contraintes

Si une seule opération réussie peut changer la vie du marchand de biens, il fait toutefois face à de nombreuses contraintes qu’il doit prendre en compte au quotidien.

Premièrement, au niveau de l’élaboration technique du projet, il doit cerner et connaître le type d’opérations qu’il cherche, connaître son secteur et avoir la capacité de financer son opération. Tout cela amenant son lot de contraintes, comme rencontrer des difficultés à trouver des opérations rentables ou encore avoir un capital limitant.

Dans un second temps, lorsque le marchand de biens trouve le bien immobilier qui l’intéresse, il peut se trouver bloquer au niveau de l’urbanisme. Le PLU n’autorisant peut-être pas les rénovations qu’il prévoit, les collectivités bloquant le projet ou encore les demandes de pièces complémentaires s’enchaînant auprès de la mairie.

Gérer les collectivités et les problèmes d’urbanisme peut être éprouvant, d’où l’importance d’être patient.

Également, lors de la mise en place du projet (consultation des banques, signature du compromis d’achat, commercialisation, etc), le marchand de biens est souvent face à un flou fiscal important.

Remarque : pour vous aider à y voir plus clair en fiscalité, nous avons écrit plusieurs articles détaillés à ce sujet.

 En plus de ce flou fiscal, il peut arriver que la gestion humaine soit difficile. Chaque business est, en partie, une aventure humaine. L’immobilier, et plus particulièrement l’achat/revente, l’est à 90% ! En effet, un marchand de biens est amené à collaborer avec différents corps de métiers au cours de son activité. Il peut arriver qu’un voisin veuille gâcher le projet, que le vendeur se rétracte, que des histoires d’argent et d’égos rentrent en jeu, etc.

Le marchand de biens est donc aussi un grand pédagogue. Il doit adopter la posture adéquate en toute situation. La première solution pour palier à ça est d’en avoir conscience afin d’adopter la posture adéquate.

Enfin, la dernière grande contrainte que l’activité d’achat/revente peut faire naître est les retards de travaux. Comme nous l’avons mentionné plus haut, le marchand de biens doit maîtriser les délais tout au long de son opération afin d’éviter « l’effet domino » et que les retards se répercutent donc sur sa trésorerie. Si les travaux prennent du retard ou que les artisans ne sont pas professionnels, la finalisation du projet peut être très affectée. Et ce entravant la revente de manière très problématique.

Vous l’aurez compris, le marchand de biens est un véritable couteau suisse. Entrepreneur et professionnel de l’immobilier, il doit toujours garder ses objectifs en tête afin de mener à bien ses projets immobiliers. Cependant, il ne doit jamais oublier que ses intérêts priment avant tout le reste.

Conclusion

En dépit des contraintes qu’il rencontre, le marchand de biens a pour missions principales de trouver des opérations, de créer de la valeur, de maîtriser les contraintes réglementaires, d’anticiper les délais, d’optimiser la commercialisation et de se faire financer !

Pour savoir comment gérer tout ça et réussir à coup sûr, nous proposons une formation certifiée Qualiopi qui forme les nouveaux marchands de biens depuis plusieurs années.

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cedric hervet
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