Marchand de biens : les 7 problèmes majeurs qu’on rencontre dans l’activité

Dans cet article, nous vous partageons les sept problèmes majeurs que tout marchand de biens rencontre au cours de son activité d’achat/revente. Heureusement, vous allez voir qu’ils ne sont pas insurmontables. Vous le savez peut-être, en immobilier et plus particulièrement en ce qui concerne l’activité de marchand de biens : seules la persévérance et l’endurance vous mèneront à la réussite. Que vous rencontriez des problèmes d’ordre administratif, fiscal, personnel ou humain : nous vous donnons ci-dessous les solutions qui vous permettront de les surmonter. 

Comment éviter les pièges de la fiscalité ?

Les bases de la TVA du marchand de biens, l’imposition des bénéfices et le choix de société.

Rencontrer des difficultés à trouver des opérations

Selon les secteurs, il est possible qu’il soit très compliqué de trouver des opérations plus ou moins rentables. Certains secteurs étant plus tendus que d’autres, il est nécessaire de bien se renseigner sur le marché de sa région ou de sa ville. Par exemple, dans les grandes métropoles et leurs cœurs de ville, il est forcément plus compliqué de trouver une opération. Les marchés sont tendus, il n’y a pas beaucoup de biens immobiliers mis à la vente et, surtout, la concurrence se fait ressentir. S’il peut alors être difficile de trouver des dossiers intéressants, il existe cependant plusieurs solutions dont une remarquable. Persévérer.

En appliquant la bonne méthode, en recherchant des biens immobiliers avec assiduité, en discutant avec les agents immobiliers et autres professionnels, on finit toujours par trouver une bonne opération. Il n’y a pas de secret. 

Avoir un capital limitant

Il existe deux types de problèmes financiers : ne pas avoir de capital ou en avoir un limitant. 

Étonnamment, ce problème concerne même les marchands de biens qui ont du capital, qui sont lancés depuis plusieurs années et qui ont des chiffres d’affaires élevés. En effet, tous les professionnels de l’immobilier se retrouvent, à un moment, limités par leurs fonds propres. 

Qu’on n’ait aucun apport ou un apport limité, il n’existe pas de vrai problème. Cette question d’argent paralyse trop de personnes pour les mauvaises raisons. Vous allez voir, ce problème est sûrement le plus simple de tous à résoudre. Il n’existe pas de notion de « limitation par ses propres capitaux ». 

Certes, il faut avoir de l’argent pour faire des opérations. Cependant, personne ne dit que cet argent doit nécessairement vous appartenir !

Vous allez donc devoir chercher et trouver le capital dont vous avez besoin ! Notamment auprès de votre entourage ou d’investisseurs. 

Cependant, veillez à ne pas faire le tour des banques et des investisseurs avant d’avoir un projet concret et abouti à leur proposer. Que vous alliez demander de l’argent à votre famille ou à la banque, vous vous devez de leur présenter l’opération, et notamment son coût et la marge que vous pourrez dégager. Ils vous prêteront de l’argent que s’ils sont face à un projet rentable et pertinent.

Comment faire financer mon projet ?

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Gérer les collectivités et les problèmes d’urbanisme

En effet, il est de plus en plus compliqué de mener à bien une opération rapidement. Notamment, en raison des nombreuses restrictions mises en place par les collectivités, des demandes de pièces complémentaires ou encore des permis de construire difficiles à obtenir.

Pour les professionnels, la gestion de ce problème peut être éprouvante en ce que leurs opérations dépendent souvent du bon-vouloir des mairies. 

Pour remédier à ce problème, il est primordial d’avoir des connaissances en urbanisme, notamment de savoir interpréter un règlement. Autrement, vos interlocuteurs mettront à profit votre manque de connaissance. Également, entourez-vous de professionnels compétents (un notaire et un géomètre). 

Si se former en urbanisme est essentiel, il existe aussi une qualité qui vous sauvera toujours dans ce genre de situation : la patience. Quand vous ferez face à des collectivités qui refuseront votre projet ou qui le retarderont, soyez pédagogues. 

Faire face au flou fiscal

La fiscalité du marchand de biens traumatise beaucoup de débutants, qu’il s’agisse du RSI, de la TVA ou encore du statut juridique.

Pourtant, les questions fiscales ne sont pas si compliquées. Même si un flou existe, la fiscalité représente un problème qui, en réalité, n’en est pas un. 

Si vous vous formez, que vous apprenez les choses sérieusement, et que vous suivez une méthode fiable, vous vous en sortirez. D’autant plus que la fiscalité représente moins de 2% des préoccupations quotidiennes du marchand de biens.  

Les solutions pour palier à ce problème sont une bonne formation et des professionnels compétents qui sauront vous tenir au courant des évolutions des lois, des pratiques et des jurisprudences. Ayez un expert-comptable à vos côtés et le tour est joué !

Dites-vous que si vous venez à commettre une erreur, le pire qui puisse vous arriver est un contrôle fiscal qui devrait prouver votre mauvaise foi. Dites-vous que si le fisc vous régularise, cela signifiera que vous avez gagné beaucoup d’argent. 

Ne laissez pas des notions de flou fiscal vous empêcher de passer à l’action. 

La peur de perdre de l'argent

Qui n’a jamais connu la peur du risque ? 

En effet, se lancer dans l’activité de marchand de biens peut paraître risqué au regard des grosses sommes d’argent qui sont en jeu. Beaucoup craignent de se lancer dans l’achat/revente de biens immobiliers car ils ont peur de tout perdre et de devoir faire face à un désastre financier, surtout quand on part de zéro. 

Cependant, avec l’expérience, vous allez vous rendre compte que quand on trouve une opération correcte, qui tourne bien sur le papier et qu’on fait les choses correctement avec la bonne méthode, il est impossible de perdre de l’argent. 

L’essentiel étant de s’entourer des bons professionnels, du bon notaire qui inclura les clauses suspensives nécessaires qui vous protègeront, de bons artisans fiables et d’un expert-comptable qui vous prodiguera des conseils avisés. 

Certes, dans l’immobilier, il faut être très prudent ! Cependant, si on fait les choses sérieusement, il y a très peu de chance que les conséquences de vos actes soient désastreuses. 

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Garder espoir malgré de longs délais

Si vous en doutiez encore, l’activité de marchand de biens requiert énormément de patience. Comme nous le disons souvent, si vous êtes un sprinter, l’achat/revente immobilier n’est sûrement pas fait pour vous.

En effet, mener à bien une opération c’est se confronter à des instructions de permis de construire, des retards de travaux, des pièces complémentaires, des délais de recours, des imprévus à gérer, etc. 

La solution est généralement d’exercer l’activité de marchand de biens en parallèle d’une autre activité, ce qui permet de rester patient. Essayez d’enchainer au moins deux à trois opérations par an avant de vous lancer à plein temps. Sinon, il existe un grand risque de perdre patience face à chaque obstacle.  

La gestion humaine

Chaque business est, en partie, une aventure humaine. L’immobilier, et plus particulièrement l’achat/revente, l’est à 90%. En effet, un marchand de biens est amené à collaborer avec différents corps de métiers au cours de son activité. Cela exigeant beaucoup de qualités humaines. 

L’aspect compliqué réside dans le fait que l’humain est une créature influencée par ses émotions, son égo et ses besoins. Interagir avec beaucoup de personnes sur un projet peut alors vite devenir difficile. Pour peu que des histoires d’argent, d’égos et de mairie s’en mêlent, la situation devient insupportable.

Par exemple, il peut y avoir des disputes entre voisins, des artisans qui ne finissent pas les travaux à temps, des mairies qui refusent de vous laisser une chance, etc. 

La première solution pour palier à ça est d’en avoir conscience afin d’adopter la posture adéquate. Encore une fois, soyez pédagogues et ayez du tact. Si vous restez professionnels, les chances vous souriront. 

Pour vous aider, nous vous conseillons de lire l’œuvre de Dale Carnegie, à savoir « Comment se faire des amis ». Ce livre aidant à développer des relations humaines et à avoir le tact nécessaire. 

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HOTAB Florian
HOTAB Florian
2021-06-15
Excellente formation, le contenu est de qualité et surtout l'équipe est disponible à tout instant.
Elie CANIVENC
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2021-06-06
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KART INDOOR CHRONO
KART INDOOR CHRONO
2021-06-03
Formation très complète et c'est top de pouvoir la suivre quand on le souhaite en visionnant les vidéos
Patrick Aumiaux
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Daniel Yaramis
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2021-05-18
Franck Barthelemy
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Xavier Frabo
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Elodie MILLIOT
Elodie MILLIOT
2021-05-11
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Enzo RIVET
Enzo RIVET
2021-05-05
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cedric hervet
cedric hervet
2021-05-01
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