Achat/revente et conditions suspensives

En immobilier, il existe des conditions au contrat de vente que l’on appelle conditions suspensives.

Lors de la signature d’un avant-contrat de vente immobilière, d’une promesse unilatérale de vente ou encore d’un compromis de vente, les parties au contrat doivent se mettre d’accord sur l’ensemble des conditions de l’opération. En général, il est prévu une ou plusieurs condition(s) suspensive(s).

Il est important pour un professionnel de l’immobilier comme le marchand de biens de connaître les spécificités de ces conditions puisqu’il va souvent les utiliser pour se protéger des risques inhérents à son activité.

Nous allons voir en détails ce qu’est une condition suspensive, pourquoi elles sont très importantes en achat/revente, ce qu’on peut choisir de mettre en condition suspensive et enfin, nous verrons qui les rédige et comment.

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Une condition suspensive : qu’est-ce que c’est ?

Une condition suspensive est une condition que le marchand de biens va insérer dans un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) et dans laquelle il va mettre un certain nombre de termes qui le protègent. Par principe, si les conditions suspensives énoncées ne se réalisent pas, la transaction s’annule. C’est-à-dire que, selon votre position lors de la transaction, vous n’êtes plus obligés de vendre ou de devenir propriétaire.

Pour citer quelques conditions très couramment utilisées, il existe la condition suspensive de financement qui énonce clairement que si l’acquéreur n’obtient pas son financement, il n’est pas obligé de devenir propriétaire. On retrouve également les conditions suspensives d’urbanisme qui énoncent pour la plupart que si l’acquéreur n’obtient pas son permis de construire ou sa déclaration préalable d’urbanisme, il ne devient pas propriétaire. Également, il est possible de mettre en condition suspensive la constitution d’une servitude avec le voisin (qu’il s’agisse d’une servitude de passage, de vue ou de tréfonds). Tout cela étant valable lorsque le marchand de biens est en position d’acquéreur. Sachez qu’en réalité, il en existe bien plus !

Pour vous donner quelques exemples supplémentaires de conditions suspensives, voici une liste non-exhaustive.

  • La renonciation formelle de la commune à son droit de préemption sur le bien lorsqu’il existe (loi SRU)
  • L’obtention de l’ensemble des diagnostics immobiliers réglementaires (DPE)
  • L’obtention d’une autorisation de changement de destination
  • L’obtention d’une autorisation préalable de travaux
  • L’obtention d’un permis d’aménager
  • L’obtention d’un permis de lotir

A noter que, peu importe la clause en question, il est très important qu’elle soit précise. Par exemple, pour la clause suspensive d’urbanisme concernant l’obtention d’un permis de construire, la procédure à suivre par les parties pour déposer et obtenir le permis auprès des autorités compétentes doivent être décrits avec détails. Cela permettant aussi à votre interlocuteur de s’assurer de la légitimité et du professionnalisme de votre démarche.

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Pourquoi les conditions suspensives sont-elles si importantes ?

La réponse est très simple. Comme toute condition ajoutée à un contrat, elles vont être votre bouclier en position d’acquéreur. Certes, l’activité de marchand de biens présente des risques et de forts enjeux. Cependant, il existe plusieurs moyens de minimiser ces risques ainsi que de s’en protéger. Les conditions suspensives en sont un très bon exemple.

Il est donc primordial de les connaître et de savoir ce qu’il est possible de mettre dans la promesse de vente afin de se protéger au maximum quand on se lance dans ce type de transactions immobilières aux grands enjeux financiers. Si beaucoup de personnes ne se lancent pas dans l’activité par peur du risque, alors ces conditions devraient les faire changer d’avis.

Que peut-on mettre en condition suspensive ?

Vous pouvez absolument tout mettre en condition suspensive, à une condition. Les conditions ne doivent pas être potestatives. C’est-à-dire qu’il n’est pas possible de mettre une condition qui se réaliserait seulement selon votre propre bon-vouloir.

Par exemple, il est formellement interdit de mettre en condition suspensive le fait que quelqu’un devienne propriétaire le jour où il sera allé chez le coiffeur. L’exemple est dérisoire, mais le principe est le même pour tout. Cela dépend de la propre volonté de l’interlocuteur en question.

Néanmoins, si vous avez besoin que certaines réparations soient faites, que certains travaux soient réalisés par la commune, ou si vous avez besoin de constituer une servitude avec le voisin, c’est possible.

Pour vous donner un autre exemple de condition suspensive assez courante dans l’activité d’achat/revente, il est possible d’inscrire dans le compromis de vente d’un lot de copropriété, le changement de destination d’un lot ou l’accomplissement et la réussite des démarches auprès de l’assemblée générale de la copropriété. Tout est permis à condition que le vendeur accepte.

Pour faire accepter vos conditions suspensives par le vendeur et qu’il n’ait pas l’impression qu’on lui fasse prendre tous les risques, il faut savoir négocier et convaincre. Tout est une question de subtilité. Il faut savoir rester raisonnable, bien amener son raisonnement et se former ! Retenez toujours qu’avant d’inclure des conditions suspensives dans un avant-projet de transaction immobilière, il faut en discuter de façon transparente avec votre interlocuteur.

Toute cette phase primordiale de négociation est quelque chose de subtil qui s’apprend en formation. Nous ne nous attarderons pas sur ce point.

Qui rédige les conditions suspensives ?

Tout d’abord, il est essentiel que vous réalisiez que ce n’est pas votre rôle. Déléguer est très important dans l’activité d’achat/revente. Votre rôle est de savoir quelles conditions vous souhaitez ajouter dans le compromis de vente. Cependant, d’un point de vue juridique, vous n’avez pas à savoir comment les rédiger afin qu’elles soient conformes à la loi.

C’est à ce moment précis qu’intervient le notaire. En effet, c’est à lui qu’incombe la mission de les rédiger et, si nécessaire, de vous conseiller. Retenez toujours que votre rôle en tant que marchand de biens n’est pas de tout faire, mais de déléguer.

Ce conseil est valable pour tous les aspects de l’activité. Certes, vous avez besoin d’avoir beaucoup de connaissances pour que votre opération se déroule de la meilleure façon possible. En revanche, vous devez apprendre à solliciter des spécialistes qui vont savoir mettre en place tout ce dont vous avez besoin. Les conditions suspensives ne sont qu’un exemple du rôle prépondérant du notaire dans l’activité d’achat/revente.

 

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