Marchand de biens : quelle société créer ? - Yoni le marchand de biens
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Marchand de biens : quelle société créer ?

Marchand de biens : quel type de société créer ?

Lorsque l’on souhaite lancer une activité de marchand de biens, une des premières questions qui apparaissent est : quel-est le type de société le plus adapté à cette activité ?

Dans cet article je vais aborder les principales formes de société à notre disposition. Nous verrons ensemble que si certaines sont bien adaptées à l’activité de marchand de biens, d’autres ne le sont pas du tout. J’en profiterai pour démonter certains mythes liés à cette activité, colportés la plupart du temps par des personnes qui n’exercent pas ce métier.

Marchand de biens : en quoi ça consiste ?

Avant de se lancer dans les détails techniques, les avantages et les inconvénients de chaque forme sociétaire, il faut prendre un peu de recul et se rappeler en quoi exactement consiste l’activité de marchand de biens.

En effet, l’activité de marchand de biens est une activité commerciale. Cela veut dire que le marchand de biens fait commerce de biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, terrains etc.) : il achète des biens, les valorise et les revend pour dégager une marge bénéficiaire.

Fort de ce rappel, regardons maintenant les différentes formes de société à notre disposition.

1) La micro-entreprise

La micro-entreprise est la nouvelle appellation de ce qu’était autrefois le statut d’auto-entrepreneur, une forme de société simplifiée mise en place afin de faciliter la création d’entreprises individuelles.

C’est une forme de société très appréciée des personnes qui lancent une activité indépendante car elle permet de créer une entreprise de chez soi en quelques clics et gratuitement. Cependant, il faut garder en tête plusieurs caractéristiques de cette structure pour se rendre compte du fait qu’elle ne convient pas au démarrage d’une activité de marchand de biens :

A/ Imposition sur le chiffre d’affaires

La micro-entreprise est imposable au titre du chiffre d’affaires réalisé, et non au titre de ses bénéfices. C’est à dire que l’Urssaf va vous demander une déclaration sur toutes les sommes que vous avez encaissées, sans prendre en compte les dépenses. Ce statut vous donne droit à un abattement forfaitaire et vous ne payez donc « que » 24 % libératoires sur vos revenus.

C’est un type de société qui est bien adapté aux activités présentant peu de dépenses (conseil, prestataires de services etc.).

Mais cette fiscalité n’est absolument pas adaptée à l’activité de marchand de biens. En effet, imaginez que vous allez vendre des biens valant des centaines de milliers d’euros et que votre activité va engendrer de nombreuses dépenses afférentes à votre activité.

B/ Un plafonnement des revenus

La micro-entreprise ne doit pas dépasser des revenus annuels de 70000€ environ. Imaginez que vous vendiez un appartement d’une valeur de 100000€ la première année. Cela vous fait déjà dépasser le plafond autorisé.

C/ Solidarité des dettes

La micro-entreprise ne permet pas de dissocier votre patrimoine personnelle de votre activité indépendante. Si votre micro-entreprise réalise des dettes, vous en êtes solidaire à titre personnel. Imaginez qu’une opération se passe mal et c’est tout votre patrimoine personnel qui se trouve en péril.

En conséquence, la micro-entreprise n’est absolument pas adaptée à l’activité de marchand de biens.

2) La SCI

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile qui a avant tout une vocation patrimoniale. Or pour rappel, devenir marchand de biens implique de créer une activité commerciale.

J’entends et je vois trop d’inepties sur ce sujet donc je veux ici être très clair sur certaines caractéristiques de la SCI.

A/ Une vocation non-commerciale

La SCI (qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS, peu importe) a une vocation patrimoniale, c’est à dire que c’est un outil qui simplifie la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. En tant que telle, elle n’a pas vocation à réaliser des opérations d’achat-revente.

B/ Les frais déductibles

Compte-tenu de sa nature (non-commerciale), la SCI ne vous permet pas de déduire de votre bénéfice comptable un grand nombre de dépenses que vous allez être amené à réaliser dans le cadre de votre activité de marchand de biens.

C/ Les frais de notaire

Un des avantages capitaux de l’activité de marchand de biens est l’accès aux frais de notaire réduits. Puisque vous vous engagez à revendre dans un laps de temps court, l’administration fiscale vous exonère des droits de mutation, ce qui ramène les frais de notaire payés par le marchand de biens à environ 2,5-3 %.

En tant que SCI vous ne pourrez pas bénéficier de cet avantage. En effet vous ne pourrez pas créer une SCI dont l’objet est l’achat et la vente de biens immobiliers, cela vous requalifierait automatiquement en marchand de biens.

D/ La requalification en marchand de biens

Si, malgré les désavantages évoqués dans les points précédents, vous insistez pour créer une SCI et réaliser à travers elle des opérations d’achat-revente, sachez que celle-ci pourra être requalifiée marchand de biens par l’administration fiscale, au même titre qu’un particulier. Cela vous expose à des redressements de TVA, des mises à jour de cotisations sociales et le tout saupoudré de pénalités de retard. c’est une expérience a priori assez déplaisante que je ne vous souhaite pas.

Pour toutes les raisons évoquées ici, la SCI n’est absolument pas adaptée à l’activité de marchand de biens.

3) La SA

La société anonyme est une forme assez lourde d’un point de vue comptable et qui a avant tout pour avantage de faciliter l’ouverture au capital, elle est donc appréciée des sociétés qui envisagent un lancement à la bourse.

Bien que je ne doute pas de votre ambition et de vos capacités, je doute que votre société de marchand de biens intéresse les marchés.

Cette société ne convient donc pas non plus à l’activité de marchand de biens.

4) La SAS et la SARL

La société par actions simplifiées (SAS ou SASU sous sa forme unipersonnelle) ainsi que la SARL (ou EURL sous sa forme unipersonnelle) sont des sociétés bien adaptées à l’activité de marchand de biens.

Elle vous permettront de bénéficier des avantages liés à votre statut de marchand de biens (frais de notaire réduits, déductibilité de nombreux frais professionnels) et vous permettent aussi de séparer votre patrimoine personnel de votre activité commerciale.

Quelle-est donc la différence entre ces types de société et quel-est le meilleur choix pour vous ?

De nombreuses personnes qui souhaitent devenir marchand de biens me posent cette question. Comme souvent dans ce genre de domaines, il n’existe malheureusement pas de réponse universelle. Cela va dépendre de votre situation personnelle et de vos objectifs de court, moyen et long terme.

En effet et pour simplifier, la SAS est plus intéressante pour les personnes qui ne veulent pas se verser de salaires durant les premières années mais récupérer des dividendes. A l’inverse, la SARL est assez confiscatoire dans le cadre du versement de dividendes mais présente une fiscalité avantageuse pour le versement de salaires.

En conséquence, si vous savez que vous avez droit à des allocations chômage pendant deux ans et que vous souhaitez en profiter pour lancer votre activité de marchand de biens, il sera préférable d’opter pour la SAS.

Attention, si vous êtes dans ce cas, veillez à ne créer votre société qu’après vous être inscrit à Pôle emploi.

En revanche, si vous savez que pour des raisons personnelles vous allez vous verser des salaires dès le démarrage de votre activité, la SARL sera plus appropriée.

Il ne s’agit là que de conseils très généraux et, je ne le répéterai jamais assez, il y a des dizaines de cas particuliers que je ne peux pas couvrir dans un simple article.

Je vous encourage très vivement à consulter un expert-comptable qui sache gérer une société de marchand de biens et de prendre conseil auprès de lui sur le type de structure qui sera la plus adaptée à votre activité et à vos objectifs.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet je vous invite à participer aux formations en ligne que je dispense et qui couvrent largement le sujet de la fiscalité ou bien à participer à une de mes formations présentielles.

À très bientôt,

Yoni