Marchands de biens : l’erreur qui vous freine

Petit message pour tous les nouveaux marchands de biens : vous n’avez pas besoin de savoir comment rédiger une condition suspensive d’urbanisme pour vous lancer dans l’achat/revente !

Une erreur assez commune que font beaucoup de marchands de biens débutants et qui freine leur progression est de vouloir tout savoir dans les détails avant de se lancer. Surtout dans les domaines subtils tels que le domaine juridique, la fiscalité et toute la partie technique.

Cet article va répondre à beaucoup de vos questions et éclaircir vos doutes. Savoir comment fonctionne la TVA, la dation en paiement ou encore comment rédiger une faculté de substitution n’est pas important et ne conditionnera pas votre réussite.

Voyons ensemble quel est le rôle réel du marchand de biens et quels sont les intervenants qui entrent en jeu dans son activité, soit pour l’aider, soit pour le conseiller.

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Erreur n°1 : mal cerner son rôle de marchand de biens

Parlons de l’erreur la plus répandue chez les débutants, à savoir le fait qu’ils saisissent mal la nature de leur rôle de marchand de biens. Nul ne sert de tout savoir et d’être expert en tout car une vie ne vous suffira pas.

Être marchand de biens c’est être un professionnel et un commerçant de l’immobilier, pas un expert-comptable ni un notaire.

Rédiger une clause de substitution ne sera pas votre rôle tout comme peindre les murs de vos chantiers. Vous n’avez pas besoin de savoir ces choses-là.

Toutefois, vous allez jouer un rôle extrêmement important et indéniable. En effet, vous serez la locomotive de vos opérations. Seul le marchand de biens peut tirer les autres vers le haut et indiquer les directions à prendre. Vous allez devenir un vrai entrepreneur. En tant que tel, vous devrez avoir la passion, l’énergie, la motivation et l’envie absolue d’avancer et de tirer votre entreprise vers le haut.

Principalement, votre activité consiste à :

  • Chercher des affaires
  • Aller sur le terrain
  • Visiter des biens immobiliers
  • Vous représenter ce que vous pourriez faire
  • Lire des règlements de copropriété
  • Lire des règlements d’urbanisme
  • Étudier les faisabilités réglementaires et techniques
  • Faire des calculs de rentabilité
  • Rédiger des offres
  • Mener à bien les négociations
  • Aller rencontrer des professionnels compétents
  • Prendre rendez-vous avec les mairies et déposer les demandes
  • Pousser en avant l’opération
  • Discuter avec les artisans
  • Optimiser les chiffres
  • Maîtriser le timing des opérations
  • Tirer en avant les opérations

Et encore bien d’autres missions.

En tant qu’entrepreneur, votre mission la plus importante sera de déterminer vos objectifs car ils conditionneront la plupart de vos décisions et donc l’avancée de vos opérations. En immobilier, la réussite est un marathon, le succès s’inscrit dans le temps long et il faut donc persévérer. Ça sera votre rôle d’impulser la direction que prendra l’opération, de remonter le moral de vos équipes et de façonner votre réussite.

Votre réussite ne sera donc pas conditionnée par vos connaissances détaillées en fiscalité ou en droit, mais elle le sera par vos objectifs et la quantité de ressources que vous mobiliserez.

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Erreur n°2 : ne pas assez déléguer à des professionnels

La deuxième erreur la plus fréquente chez les nouveaux marchands de biens est subséquente à la première. Étant donné qu’ils pensent devoir être experts en tout, ils ne délèguent pas assez de tâches aux professionnels qui l’entourent. Pour vous aider à repérer quels sont les professionnels dont un marchand de biens doit s’entourer et pourquoi, nous allons toutes les détailler ensemble.

Le rôle du notaire dans les opérations de marchand de biens

Premièrement, le notaire sera votre plus grand conseiller. Il vous permettra de savoir quoi faire pour être en règle et comment. Il participera aussi à la signature de tous les documents officiels requis lors d’une acquisition ou d’une vente et sera votre pilier tout au long de vos opérations.

Il vous indiquera les opérations que vous pourrez réaliser (aller-retour, revente après modification du bien, subdivision, extension, etc) et vous aidera à y voir plus clair dans la chronologie de votre dossier (validation de l’offre, signature du compromis pour l’achat, pour la revente et les actes de vente).

Il vous expliquera comment tout se déroulera d’un point de vue juridique et vous avertira des risques afférents. Le notaire vous aider aussi lors d’une mise en copropriété ou d’une subdivision, notamment avec les droits de préemption. Enfin, il rédigera vos conditions suspensives.

Vous l’aurez compris, tout ce que le notaire fait sont des choses que vous n’avez pas besoin de maîtriser. Trouver un professionnel de confiance et libérez-vous de cette charge mentale.

Le rôle de l’expert-comptable dans les opérations de marchand de biens

Bonne nouvelle : le marchand de biens n’a pas à maîtriser la fiscalité sur le bout de doigts puisqu’il est toujours accompagné d’un expert-comptable !

C’est à lui qu’incombe le devoir de vous conseiller sur le type de société à créer (SAS ou SARL), sur l’imposition des bénéfices, sur les charges déductibles du résultat (frais de fonctionnement, charges de personnel, impôts, etc), sur le versement de vos salaires ou de vos dividendes, sur la TVA, les avantages de la holding et tout ce qui relève du domaine fiscal.

Un bon expert-comptable sera aussi à vos côtés pour vous aider à garder la main sur votre trésorerie et à la soigner. Il pourra, par exemple, vous conseiller de tenir un échéancier de vos entrées et sorties, de capitaliser au maximum et d’éviter les retards de paiement.

Le rôle des artisans

Dans la partie technique d’une opération, à savoir les travaux, plusieurs corps de métier interviennent. Par exemple, vous aurez sûrement à travailler avec des géomètres, des maîtres d’œuvre, des architectes et des artisans.

Sans entrer dans le détail de chaque profession, ils vous aideront tous à concevoir le projet, à prendre en compte les contraintes, à la budgéter et enfin à le rendre réel.

Pour se concentrer sur le rôle des artisans, ils sont là pour vous enlever le poids des rénovations. À moins que vous soyez un artisan ou un passionné des travaux, vous n’aurez jamais besoin de faire le chantier vous-même. J’entends souvent beaucoup de mes élèves me demander comment on réalise une étude de sol dans les détails ou bien comment monter une charpente. Sachez que ce n’est pas votre rôle.

Bien évidemment, il est essentiel que vous vous intéressiez à chaque partie de l’opération et à chaque profession, mais sans devenir un expert pour autant. Vous ne deviendrez ni charpentier, ni terrassier, ni maçon, ni façadier et encore moins électricien.

Concentrez-vous sur l’élaboration technique du projet, vos objectifs, votre budget, votre secteur et vos opérations. Prospectez, négociez, finalisez.

Rappelez-vous aussi toujours qu’une opération réussie peut changer votre vie.

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HOTAB Florian
HOTAB Florian
2021-06-15
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Elie CANIVENC
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2021-06-06
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KART INDOOR CHRONO
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2021-06-03
Formation très complète et c'est top de pouvoir la suivre quand on le souhaite en visionnant les vidéos
Patrick Aumiaux
Patrick Aumiaux
2021-05-26
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Daniel Yaramis
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2021-05-18
Franck Barthelemy
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2021-05-17
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Xavier Frabo
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2021-05-12
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Elodie MILLIOT
Elodie MILLIOT
2021-05-11
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Enzo RIVET
Enzo RIVET
2021-05-05
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cedric hervet
cedric hervet
2021-05-01
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