Pourquoi la SCI et l’activité de marchand de biens sont incompatibles ?
Pour rappel, un marchand de biens est un commerçant de l’immobilier. Il est donc assujetti à des obligations classiques de commerçant. En effet, il doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenir une comptabilité, il est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sa société est assujettie à la TVA sur marge.
Tandis que, concernant les revenus immobiliers, un particulier ou une SCI constituée dans le but de gérer du patrimoine immobilier relève généralement de l’impôt sur le revenu. Puisqu’une SCI est destinée à réaliser des investissements immobiliers, on peut comprendre que certains marchands de biens qui se lancent dans l’activité se posent la question quant au statut et à la possibilité de combiner les deux. Cependant, il serait trop facile de croire que la SCI est adaptée à l’activité de marchand de biens et nous permet d’éviter toutes les démarches relatives à l’exercice de l’activité.
La SCI est une société civile immobilière et n’a donc pas pour but une activité commerciale.
Si vous réalisez des opérations d’achat/revente avec une structure inappropriée, vous aurez des bénéfices non déclarés qui ne seront pas fiscalisés à la hauteur de ce qu’ils devraient être.
L’État pourra donc vous redresser automatiquement et requalifier votre activité puisque vous payerez des impôts qui ne sont pas ceux d’une activité commerciale. Et là, on peut parler de guillotine fiscale.
Voyons plus en détails quels sont les critères légaux d’une requalification ainsi que ses conséquences fiscales.
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Les critères légaux d’une requalification
La question à laquelle nous allons essayer de répondre est véritablement : comment le fisc étudie une situation et détermine si l’activité est commerciale ? Quels sont les critères objectifs de requalification ?
Tout d’abord, il faut savoir que la réponse n’est pas claire et précise. Dans le code général des impôts, on trouve deux critères légaux qui sont : le caractère habituel et l’intention spéculative.
Comme tout texte de loi, tout est soumis à interprétation. Que signifie « habituel » ? S’agit-il de trois mois ? De six mois ?
C’est maintenant qu’il faut faire preuve de bon sens. Si vous revendez un bien immobilier trois mois après l’avoir acheté et que vous en dégagez une plus-value importante, vous donnez raison au fisc de vous redresser.
Si vous attendez plus d’un an, que vous habitez dedans en tant que résidence principale et que vous décidez de revendre ce même bien pour déménager, c’est déjà beaucoup plus acceptable.
Déterminer le caractère habituel
Légalement, si on se fie à la loi et à ses jurisprudences, voici comment déterminer le caractère habituel d’une opération.
- Il résulte du nombre et de la fréquence des opérations d’achat/revente
- Pour les sociétés, seule l’activité réelle doit être prise en compte, peu importe si l’activité de marchand de biens est prévue dans les statuts ou non
- Pour une opération individuelle d’achat-revente, la condition d’habitude n’est pas caractérisée SAUF si un ou plusieurs associés réalisent habituellement ces opérations au sein de la société créée.
- L’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots caractérise automatiquement une habitude.
Déterminer une intention spéculative
Quand on pense à l’intention spéculative, la notion est floue. Certes, cela fait allusion au fait d’acheter un bien immobilier et de le revendre dans le but de réaliser un bénéfice. Mais, à partir de quel montant ? De combien de temps ? Est-ce que cela prend en compte des travaux ?
Beaucoup de questions se posent autour de cette notion. Quand on regarde de plus près les jurisprudences prononcées en la matière, ce n’est pas forcément évident. Là aussi, il faut faire preuve de bon sens.
Voyons comment l’intention spéculative est définie par la loi.
- Elle ne se présume pas du seul caractère habituel des opérations d’achat/revente
- Elle se détermine à la date de la cession, non de l’acquisition
- Elle peut se déduire du court délai qui court entre l’achat et la revente
- Elle peut être éloignée en cas de revente pour difficultés financières
Le plus important est de déterminer, avant l’achat, dans quel but l’acquisition du bien immobilier est conclue.
En pratique, si des critères légaux existent, l’appréciation des deux critères ci-dessus se fait au cas par cas.
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Les conséquences fiscales d’une requalification
Qu’est-ce qu’une requalification implique au niveau fiscal ?
Une requalification fiscale en marchand de biens déclenche un contrôle rétroactif sur toutes les opérations réalisées auparavant. Cela a donc d’importantes conséquences.
Ça signifie que vous devrez payer pour tous les bénéfices perçus. Vous subirez également un redressement de TVA et payerez toutes les cotisations rétroactives sur les revenus perçus de façon illicite. Payer au fisc toutes ces sommes n’est pas tout. Le redressement sera agrémenté d’une pénalité de 10 % sur chaque année de retard.
Si j’ai un conseil à vous donner c’est bien de créer une société de marchand de biens, de payer l’IS et la TVA que vous devez pour être serein.
De telles conséquences fiscales peuvent mettre en péril la survie de la SCI et être extrêmement préjudiciable pour les associés. Il en est de même pour une personne physique.
Gardez toujours en tête que les professions immobilières font partie du top de la liste des professions au regard du fisc. En faisant les choses dans le mauvais sens, vous aurez donc beaucoup de chance de vous faire contrôler.
Conclusion
Malheureusement, nombreux sont les marchands de biens qui ne prennent pas assez de précautions et qui ne se forment pas assez pour pouvoir éviter de telles conséquences fiscales.
En effet, le plus important est d’agir en amont, de se renseigner et de choisir le statut le plus adapté à votre activité (SAS ou SARL). Un redressement fiscal peut avoir de telles conséquences fiscales qu’il n’est pas négligeable de s’en prémunir.
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