S.C.I. et marchand de biens

Peut-on exercer une activité de marchand de biens en SCI ? Devenir marchand de biens implique certaines démarches que beaucoup aimeraient éviter et beaucoup se demandent s’ils peuvent utiliser leur SCI pour réaliser des opérations d’achat-revente. Dans cet article j’aborde cette question. Pour y répondre nous examinerons ce qu’est une SCI et dans quel but cet outil a été créé, puis nous verrons en quoi consiste exactement une activité de marchand de biens afin de déterminer si les deux sont compatibles.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme son nom l’indique, la S.C.I. est une société civile immobilière. C’est un outil avant tout patrimonial qui a pour but de favoriser la détention de patrimoine ainsi que sa transmission.

Un des avantages de la SCI est de pouvoir en céder des parts plutôt que de devoir revendre les biens, inconvénient majeur de la propriété en indivision. En effet, dans une succession par exemple, lorsque plusieurs personnes physiques ou morales se trouvent à la tête d’un bien en indivision, la vente de ce même bien requiert l’accord de la totalité des indivisaires. Cette caractéristique est à l’origine de nombreux conflits de successions quand certains indivisaires souhaitent sortir de l’indivision (vendre) alors que d’autres préféreraient conserver les biens. 

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Marchand de biens est avant tout un statut juridique et fiscal. C’est une activité commerciale qui consiste à acheter des biens et à les revendre afin de dégager une marge bénéficiaire.

Devenir marchand de biens donne droit à certains avantages non négligeables et notamment les frais de notaire réduits, mais également à la possibilité de déduire de son bénéfice imposable de nombreuses dépenses.

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Marchand de biens en SCI ?

Les simples définitions que je viens de vous donner devraient suffire à vous apporter une réponse : la SCI n’ayant pas vocation à faire commerce de biens immobiliers et l’activité de marchand de biens étant par définition commerciale, il est non seulement peu judicieux mais également interdit d’exercer une activité de marchand de biens en SCI.

Perte des avantages du marchand de biens

Outre l’incompatibilité essentiel entre la SCI et l’activité de marchand de biens, sachez que si vous choisissez malgré tout de réaliser des opérations d’achat-revente avec une SCI, vous n’aurez pas droit aux avantages que vous confère le statut de marchand de biens.

Tout d’abord vous ne pourrez pas profiter des frais de notaire réduit, ce qui représente une perte considérable sur chaque opération. De plus vous ne pourrez pas déduire de votre bénéfice imposable de nombreuses dépenses qui sont acceptées dans le cadre d’une activité commerciale mais qui ne le sont pas dans une structure patrimoniale.

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Risque de requalification

La “requalification en marchand de biens” fait peur (à juste titre) à de nombreuses personnes qui s’essayent à l’achat-revente immobilier sans créer de structure adaptée (notamment en nom propre). 

L’achat-revente est considéré par le fisc comme une activité commerciale à proprement parler et si l’administration fiscale considère que vous avez acheté un bien pour le revendre rapidement afin de dégager un bénéfice, elle considérera que vous avez réalisé une opération commerciale et vous pourrez alors être “requalifié” marchand de biens, ce qui implique un processus peu agréable de redressement fiscal avec paiements rétroactifs d’impôts, charges, TVA – le tout majoré d’intérêts.

Alors que tous les particuliers qui s’amusent à réaliser des opérations d’achat-revente en nom propre ont peur de cette requalification, d’autres pensent que faire la même chose en SCI les protège. Il n’en est rien.

En effet, une SCI peut également être requalifiée marchand de biens si le fisc se rend compte que vous réalisez un peu trop souvent des achats-revente bénéficiaires.

On me demande souvent quelle-est la durée minimale de détention d’un bien pour ne pas être inquiété par l’administration fiscale. Le CGI ne donne pas de délai précis mais parle de “revente rapide” et d’”intention spéculative”. Comme souvent avec les textes de loi, cela est soumis à interprétation mais si le fisc considère que vous avez essayé de passer à travers les mailles du filet, vous devrez prouver votre bonne foi devant un tribunal. Bon courage.

En conclusion, l’activité de marchand de biens étant commerciale et la SCI ayant une vocation patrimoniale, cet outil n’est absolument pas adapté à l’achat-revente immobilier.

Non seulement il ne vous permettra pas de bénéficier des avantages que confère le statut de marchand de biens mais vous risquez en plus un redressement fiscal.

Si vous souhaitez devenir marchand de biens, je vous invite à le faire dans le cadre d’une société adaptée à cette activité.

Pour ceux qui voudront aller plus loin, je vous invite à accéder gratuitement au premier module de ma formation dédiée au lancement d’une activité de marchand de biens.

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HOTAB Florian
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Elie CANIVENC
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KART INDOOR CHRONO
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cedric hervet
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