Une crise immobilière en 2022 ?

Depuis 2010, les prix de l’immobilier en France n’ont fait qu’augmenter. Pour vous donner une idée concrète des chiffres, voici l’évolution des prix dans certaines villes françaises de 2010 à 2020 en pourcentage selon l’INSEE :

  • Strasbourg : +40 %
  • Nantes : +45 %
  • Rennes +48 %
  • Paris : +56 %
  • Lyon : +67 %
  • Bordeaux : +73,97 %

 

En 2020, les crises liées au Covid ont commencé. La crise sanitaire a donc engendré une crise sur le marché des matériaux, une crise de l’offre dans le marché immobilier, une crise économique ainsi qu’une crise très importante sur le volume des transactions immobilières.

Pour encore vous donner plus de précisions, voici des statistiques issus du marché immobilier des notaires :

  • Volume des transactions immobilières en France en janvier 2018 : 965 000
  • Volume des transactions immobilières en France en août 2021 : 1 211 000

On peut constater un delta conséquent. Partout où on met les pieds, les prix de l’immobilier sont extrêmement élevés.

Alors, la vraie question à se poser est : Où va le marché de l’immobilier en 2022 ?

Avant de répondre à cette question de la manière la plus sérieuse et concrète possible, sachez que nous ne sommes ni voyants ni prophètes mais l’analyse proposée est basée sur des facteurs tangibles et des critères vérifiables, ce qui la rend sérieuse.

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Quels sont les facteurs à la hausse qui entraînent une hausse des prix de l’immobilier ?

Voyons ensemble les facteurs qui influent à la hausse les prix de l’immobilier depuis plusieurs années, avant de se concentrer sur ceux qui pourraient potentiellement inverser la tendance.

La pénurie de main d’œuvre dans le bâtiment

Cette pénurie s’étant accentuée ces dernières années, elle est en grande partie responsable de l’augmentation des prix sur le marché de l’immobilier français. On ne forme pas assez de personnes et les gens ne sont pas intéressés, ce qui induit naturellement une pénurie de main d’œuvre dans les métiers de l’immobilier en général. Tous les artisans ont du mal à recruter. Même quand ils réussissent à recruter des personnes, ils disent avoir beaucoup de difficultés à trouver des personnes sérieuses et professionnelles.

L’augmentation des prix des matières premières.

Les prix des matières premières, comme le bois par exemple, ont explosé ces dernières années. Cela s’est répercuté sur le prix des travaux et de façon logique sur les prix des produits immobiliers en toute fin de chaîne de production. Les prix des biens immobiliers étant donc victimes d’une hausse importante des prix.

Également, à la suite des premiers mois de la crise sanitaire, beaucoup de chantiers ont été ralenti voire mis à l’arrêt, qu’il s’agisse de construction ou de rénovation. Les effets se font donc ressentir sur le moyen terme. S’il y a un ralentissement de la production, moins de biens arrivent sur le marché, cela creusant inévitablement un fossé entre l’offre et la demande. La première baisse tandis que la seconde augmente continuellement.

Entre 2020 et 2021, on a constaté un déficit de plusieurs de dizaines de milliers d’unités. Ce dernier s’étant creusé à cause de toutes ces problématiques…

Autres facteurs

À la suite de la crise du Covid-19, est né un autre phénomène, à savoir celui de la migration d’une grande partie de la population vers les périphéries des grandes villes. Les familles décidant de privilégier leur confort et leur cadre de vie au centre-ville. Certains souhaitaient avoir un extérieur, une plus grande surface habitable et un environnement calme. Puis, avec la démocratisation du télétravail, certains se sont dit très justement qu’il était inutile de payer un loyer cher en centre-ville alors qu’ils pouvaient travailler de chez eux et privilégier leur confort de vie.

La conséquence de ce phénomène fut l’augmentation rapide et importante des prix de l’immobilier dans de nombreuses villes de province.

Exemples : +11 % à St Etienne, +2,3 % à Lyon, +8,6 % à Grenoble, +15,6 % à Poitiers, +9 % à Bourges, +10,1 % à Tours, +17 % à Limoges, +6,3 % à Nantes, +10,9 % à Rennes, +10,1 % à Amiens et enfin +13,3 % à Lille.

Vous l’aurez compris, entre juillet 2020 et juillet 2021, les prix de l’immobilier dans la plupart des provinces françaises ont augmenté de 5 à 15 %, ce qui est absolument considérable.

L’effet Covid ayant exercé une influence majeure sur cette dynamique.

Il faut aussi savoir que la perception qu’ont les français de l’immobilier comme valeur refuge a influé sur cette hausse des prix.

Par exemple, à la suite de la crise sanitaire, il y a eu une forte chute des marchés boursiers. Si les marchés financiers se sont stabilisés en 2021, qui peut prédire si ça va stagner ou même s’effondrer ?

De son côté, l’immobilier est toujours perçu comme une valeur stable, une valeur refuge et dans les temps d’incertitude, les français continuent massivement à investir dans la pierre.

Concentrons-nous désormais sur une autre problématique, à savoir celle des mairies et des collectivités territoriales qui freinent la majorité des projets ayant tendance à densifier les communes.

En 2005, il y avait eu une volonté de l’Etat de densifier les communes existantes, plutôt que de laisser l’étalement urbain continuer de se propager. De nombreuses réformes ont été mises en place pour densifier les centres urbanisés. Néanmoins, les mairies complètement submergées par la quantité de dossiers ont décidé de freiner cette densification ! Maintenant, les mairies autorisent moins de logements que ce qu’on pourrait légitimement créer en tant que marchand de biens. Si un projet peut contenir quatre lots, ils donneront l’autorisation d’en faire trois. Résultat : un quart des logements ne sont pas créés.

C’est entre 20 et 30 % des logements potentiels qui ne se concrétisent pas. Cependant, c’est une contrainte pour les marchands de biens. De plus, cette dynamique a une conséquence claire et directe sur la quantité de l’offre.  

Cette réflexion est même reprise dans le compte-rendu du marché immobilier des notaires. Ils mettent eux aussi à l’écrit qu’une des solutions possibles pour freiner la hausse des prix serait de valider plus facilement les déclarations d’urbanisme.

On en arrive à la problématique des PUMA.

De quoi s’agit-il ?

De nombreuses communes approuvent les projets en disant qu’ils sont utiles, mais ils encouragent à les mettre en place dans la commune voisine, car ils n’en veulent pas chez eux. Quand on additionne tous les facteurs cités ci-dessus, on comprend mieux d’où vient l’importante pénurie de logements.

Le problème étant que ces problématiques d’autorisations d’urbanisme ne risquent pas de s’arranger dans les mois qui arrivent puisque, à partir du 1er janvier 2022, la RE 2020 est entrée en vigueur. La réglementation énergique 2020, descendante de la RT 2012, vient alourdir le processus et complexifier l’obtention des permis de construire ainsi que des autorisations d’urbanisme.

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Quels sont les facteurs qui peuvent faire baisser les prix de l’immobilier ?

Ces derniers temps, il y a eu des tentatives de la part des collectivités territoriales ainsi que de l’Etat d’enrayer de façon artificielle les prix de l’immobilier.

Des facteurs internes

On peut citer l’encadrement des loyers. Étant donné que ça n’a pas marché à Paris, ils ont décidé de tester la mesure gouvernementale à Lyon. Le problème étant que le plafonnement des loyers n’est pas respecté, pas encadré et qu’il y a énormément de failles dans le système juridique. Ce facteur n’a donc pas marché et n’a pas réussi à enrayer la hausse des prix de l’immobilier.

Un autre facteur qui pourrait influer les prix à la baisse est le DPE (diagnostic de performance énergétique). Désormais, il est beaucoup plus strict. La majorité des logements qui étaient en catégorie D sont passés en catégorie F voir en G. Bientôt tous les logements classés G, à savoir des « passoires thermiques », ne pourront plus être mis en location. Cela signifie qu’il faudra faire beaucoup de rénovation dans ces logements afin de les remettre aux normes. Et tous les propriétaires qui n’auront pas les moyens mettront leurs biens immobiliers en vente. 

On peut espérer que ce facteur aura un rôle à jouer sur la baisse des prix. Les biens anciens seront à nouveau sur le marché.

Ensuite, il pourrait y avoir une potentielle remontée des taux d’intérêt. Aujourd’hui, ils sont historiquement bas. L’argent est presque gratuit. Le problème étant que, puisqu’emprunter n’a jamais été aussi bon marché, les prix augmentent considérablement.

Si c’est très hypothétique, on peut tout de même espérer qu’au regard de la conjoncture mondiale actuelle et de la crainte de l’inflation, les taux d’intérêt vont remonter. Cela freinerait la demande.

Enfin, la reprise de confiance en l’avenir et la mise en vente des biens par les particuliers reste une des seules options possibles pour que les prix baissent. Les propriétaires ne vendent plus depuis quelques années parce qu’ils n’ont pas confiance. Ils pensent ne pas trouver de logement convenable ailleurs puisque les prix augmentent et que personne ne trouve…

Si ces personnes reprenaient confiance en l’avenir, l’immobilier serait fortement impacté.

Maintenant, quid d’un facteur exogène ? Quid d’une crise qui serait complètement externe à l’immobilier ?

Après avoir vu ensemble quels étaient les facteurs internes qui pourraient influer sur la baisse des prix de l’immobilier, voyons ce qu’il en est des facteurs externes ?

Des facteurs exogènes

En France, la dernière baisse conséquente qui a eu lieu sur les prix de l’immobilier s’est déroulée entre 2008 et 2011. La crise financière de 2008 a donc eu beaucoup de répercussions sur les marchés immobiliers.

La question qui se pose est : Pourquoi un facteur extérieur serait nécessaire ?

La réponse est simple. La hausse des prix que nous constatons depuis quelques années est engendrée par des mécanismes d’offre et de demande. Il ne s’agit pas d’un marché spéculatif.

En France, le rythme de la population croit de manière constante et naturelle, par conséquent tous les ans il y a de nouvelles personnes indépendantes qui se logent. Cependant, nous constatons que l’offre n’augmente pas de façon proportionnelle. L’écart se creuse d’année en année. On est tout simplement face à une hausse constante des prix de l’immobilier.

Étant donné que la population doit se loger quoi qu’il arrive, même si les prix sont élevés, ils sautent sur les logements qu’ils trouvent et cela participe à alimenter cette hausse des prix. Les gens n’arrêtent pas de se loger à cause des prix.

Nous sommes réellement face à une crise de l’offre. Tout le monde a des difficultés à trouver un bien immobilier convenable et dans leur budget.

Toutefois, il faut penser que ce phénomène va engendrer un tri naturel, une sorte de purge qui va profiter aux professionnels de l’immobilier. Il y aura des répercussions positives sur le long terme ! Cela va amener à la professionnalisation du marchand de biens. Voilà pourquoi il ne faut absolument pas perdre espoir, car notre activité d’achat/revente continue de prospérer.

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